青島財經(jīng)日報/青島財經(jīng)網(wǎng)訊（記者 李雯）日前，仲量聯(lián)行發(fā)布2020年第二季度青島房地產(chǎn)市場報告顯示，上季度青島辦公樓市場成交量有所回暖，線上教育、新媒體、大健康等新興行業(yè)表現(xiàn)活躍；業(yè)主普遍采取以價換量的租賃策略，市場租金持續(xù)下滑。零售地產(chǎn)方面，疫情的影響顯現(xiàn)在市場需求呈現(xiàn)負增長，整體租金承壓下行；住宅市場方面，受疫情抑制的購房需求于本季度集中釋放，商品住宅成交量大幅上升。

辦公樓租賃交易有所回暖

報告顯示，今年第二季度，青島辦公樓市場整體凈吸納量約為4萬平方米，整體空置率下降0.8個百分點至28.6%，較今年一季度呈明顯回升趨勢。但其中多數(shù)租賃需求并非本季度新增，而是受到疫情影響延遲釋放，推高二季度凈吸納量。在上半年的市場環(huán)境中，以專業(yè)服務(wù)與金融為主的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)仍是租賃市場需求的穩(wěn)定來源，線上教育、新媒體、大健康等新興行業(yè)表現(xiàn)活躍。

二季度無新項目入市，少數(shù)未來供應(yīng)因疫情或?qū)⒍唐谘诱`。全市整體辦公樓市場存量維持在474萬平方米。預(yù)計今年全年的新增供應(yīng)總量約為34萬平米，僅有少數(shù)項目或?qū)⒊霈F(xiàn)短期延誤現(xiàn)象。

據(jù)介紹，寫字樓業(yè)主普遍采取以價換量的租賃策略，整體租金繼續(xù)承壓下滑。二季度整體市場平均有效租金為84元/平方米/月，環(huán)比下降0.4%，同比下降3.4%。保證出租率仍為業(yè)主的優(yōu)先考量，對租戶資質(zhì)的審查亦有所放寬。在甲級辦公樓市場，由于疫情給企業(yè)經(jīng)營帶來的不確定性，使得部分企業(yè)縮減人員編制，少數(shù)也鼓勵員工遠程辦公，導(dǎo)致承租力有所下降，給市場租金帶來下行壓力。二季度甲級市場平均有效租金為118元/平方米/月，環(huán)比下降0.7%，同比下降2.8%。

未來12個月，市場租金仍有下降空間，長期降幅預(yù)計逐漸收窄。短期內(nèi)業(yè)主對于維持穩(wěn)定出租率的訴求更大，推動市場租金進一步下探，但長期來看降幅將逐漸減小，并止跌企穩(wěn)。未來在嚴峻的市場環(huán)境下，更靈活的租賃策略、更豐富的辦公產(chǎn)品類型、更完善的配套與服務(wù)，加之相應(yīng)的政策支持與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向?qū)⒂欣谕|(zhì)化的辦公項目在市場競爭中尋找差異化定位，吸引定向的優(yōu)質(zhì)租戶。

零售地產(chǎn)租金環(huán)比下跌

數(shù)據(jù)顯示，零售地產(chǎn)市場需求呈現(xiàn)負增長，但生鮮超市及社區(qū)商業(yè)表現(xiàn)逆勢上揚。上半年，青島零售地產(chǎn)市場凈吸納量為負1.9萬平米，近十年來首次出現(xiàn)連續(xù)兩個季度的負增長。受疫情沖擊，餐飲、服飾、兒童、娛樂等業(yè)態(tài)的多個品牌在不同商場出現(xiàn)退租。其中，兒童業(yè)態(tài)各細分品類均受到疫情的較大影響，包括早教、兒童娛樂等在內(nèi)的品牌關(guān)店數(shù)量遠超過新增店鋪數(shù)量。服飾類的新增需求由2019年的29%下降到20%，疫情后消費者對線上渠道的意愿增長，將短期削弱實體商業(yè)中服飾業(yè)態(tài)的活躍度。與此同時，生鮮超市及社區(qū)商業(yè)持續(xù)受益。上半年接近四分之一的新增需求來自于非核心商圈，表明在疫情影響下社區(qū)供銷服務(wù)渠道脫穎而出。而盒馬鮮生去年簽約的三個門店全部于今年上半年如期開業(yè)。

市場新增供應(yīng)量保持低位。截至第二季度末，全市優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場存量為429.7萬平方米，暫無新項目交付入市。雖然疫情使部分新增供應(yīng)短期延誤，但青島零售物業(yè)市場本身處在供量放緩的階段，未來增量市場將以郊區(qū)商業(yè)為主。

疫情對零售地產(chǎn)市場的影響在二季度全面顯現(xiàn)，市場租金承壓下滑。本季度全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)平均租金環(huán)比下降4.3%，同比下降3.4%。除少數(shù)核心項目仍維持穩(wěn)定的全年租金預(yù)期以外，多數(shù)零售業(yè)主提供租金優(yōu)惠的意愿增強，以保證商場出租率并持續(xù)吸引品牌入駐。此次市場價格的普遍調(diào)整表明，近來年持續(xù)疲軟的實體商業(yè)環(huán)境在疫情沖擊下，加速了業(yè)主壓力的集中兌現(xiàn)。

未來12個月，市場租金或?qū)⑦M一步下降。不同商圈與不同定位的項目將出現(xiàn)較為明顯的分化表現(xiàn)，但提升整體出租率將會成為零售業(yè)主的普遍訴求。在新增供應(yīng)方面，郊區(qū)商業(yè)仍為未來青島市場的關(guān)注焦點，即將入市的郊區(qū)商業(yè)項目將帶動零售地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。

住宅市場需求開始釋放

受疫情抑制的購房需求于今年二季度集中釋放。寬松的貨幣環(huán)境下，房貸利率的多次下調(diào)加之適度的購房優(yōu)惠等利好因素，不斷吸引前期被抑制的買家重回市場。因此，二季度全市商品住宅成交量約為3.6萬套，環(huán)比上漲121.9%，同比上漲26.5%。

土地市場火熱，近郊區(qū)域受追捧。二季度全市住宅用地共成交120宗，相較于一季度的45宗及2019年二季度的79宗，表現(xiàn)出迅速回升的供地節(jié)奏及成交熱度。其中，成交量最高的區(qū)域主要集中于近年來城市重點發(fā)展的即墨、西海岸及膠州等近郊板塊。