昨日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于對(duì)《青島市新建物業(yè)（商品房）交付流程指導(dǎo)意見（試行）》公開征求意見的通知。該文件中明確了先驗(yàn)房后交費(fèi)再收房的商品房交房順序，并且要求建設(shè)單位在新建商品房交付前必須完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記，保證交房即具備辦證條件。

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先驗(yàn)房后交費(fèi)再收房

在新建物業(yè)交付方面，明確了建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交付流程為：移交資料-承接查驗(yàn)-辦理交接手續(xù)，要求物業(yè)交付必須承接查驗(yàn)，為后續(xù)的物業(yè)管理服務(wù)奠定了良好的管理基礎(chǔ)。在新建商品房交付方面，明確建設(shè)單位向買受人交付流程為：提前告知-現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備-公示資料-核實(shí)身份-查檢房屋-交接資料-結(jié)算面積費(fèi)用-收取其他費(fèi)用—辦理交接手續(xù)。

征求意見稿首先明確了建設(shè)單位在新建商品房交付前必須完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記，保證交房即具備辦證條件。所交付新建商品房的供水、供電、供暖、燃?xì)?、通信、寬帶網(wǎng)絡(luò)和有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備均需要達(dá)到正常使用條件；其次是明確了先驗(yàn)房后交費(fèi)再收房的交房順序，避免了因先收后驗(yàn)還是先驗(yàn)后收規(guī)定不明而引發(fā)的各類糾紛；再次是明確了房屋查驗(yàn)的具體內(nèi)容，至少包括對(duì)房屋門窗、陽臺(tái)、墻體、地面，衛(wèi)生間等方面的質(zhì)量檢查，以及房屋水、電、氣能否正常使用等，通過查驗(yàn)內(nèi)容的細(xì)化，減少了房屋查驗(yàn)環(huán)節(jié)行為的隨意性。

房屋查驗(yàn)應(yīng)至少包括以下范圍：房屋門窗、陽臺(tái)等部位有無滲漏、開裂現(xiàn)象；房屋墻體是否滲漏、有無裂縫；房屋地面有無空鼓超標(biāo)及開裂情況；房屋水、電、氣能否正常使用（給水、采暖系統(tǒng)帶壓交付，壓力值不低于設(shè)計(jì)要求）；房屋衛(wèi)生間是否滲漏（交付時(shí)蓄水）；買賣合同上注明的房屋設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符等。

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擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)可拒收房屋

征求意見稿中還明確，商品房交付過程中存在5種情形的，買受人有權(quán)暫緩或拒收房屋，并可選擇解除商品房買賣合同，這5種情形分別是：交付房屋套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者房屋實(shí)測(cè)面積超出商品房買賣合同約定的誤差范圍的；建設(shè)單位擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的；經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、重大設(shè)計(jì)變更未在法定時(shí)限內(nèi)書面通知買受人的；依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的；法律法規(guī)規(guī)定的其他情況。

征求意見稿中還明確，房屋因各種事由延期交付的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)依商品房買賣合同約定方式告知買受人真實(shí)情況和正在采取的措施，并保持與買受人的信息溝通。建設(shè)單位與買受人辦理交房手續(xù)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)按商品房買賣合同約定，為買受人提供相關(guān)資料，協(xié)助買受人辦理新建房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

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保修范圍內(nèi)質(zhì)量瑕疵不應(yīng)作為拒收理由

交付使用時(shí)新建物業(yè)（商品房）存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任。建設(shè)單位拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由建設(shè)單位承擔(dān)。保修范圍內(nèi)的質(zhì)量瑕疵問題，不應(yīng)作為拒絕收房的理由。

已經(jīng)交付的新建物業(yè)（商品房）項(xiàng)目存在5種情形之一的，任何單位或個(gè)人可以向轄區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門投訴舉報(bào)；相關(guān)利害關(guān)系人也可依據(jù)商品房買賣合同的有關(guān)約定和法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定提起訴訟或申請(qǐng)仲裁。

這5種情形分別是未組織竣工驗(yàn)收，擅自交付使用的；驗(yàn)收不合格，擅自交付使用的;對(duì)不合格的建設(shè)工程按照合格工程驗(yàn)收的；商品房交付前未按規(guī)定進(jìn)行公示的；未按規(guī)定的交付流程交付新建物業(yè)（商品房）、損害買受人利益的。

此外，新建物業(yè)（商品房）交付中，涉及工程質(zhì)量、規(guī)劃或設(shè)計(jì)變更、公建配套設(shè)施、園林、噪音、排污、消防設(shè)施、人防工程、物業(yè)管理、特種設(shè)備、停車場(chǎng)（庫）使用管理、廣告與合同內(nèi)容、稅收、收費(fèi)等問題的，買受人可向相應(yīng)的行政主管部門反映。各行政主管部門必要時(shí)可約談企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人，切實(shí)化解存在的問題。

區(qū)(市)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門對(duì)建設(shè)單位未按本意見的要求進(jìn)行交房資料公示或者未按規(guī)定流程交付新建物業(yè)（商品房）的，應(yīng)當(dāng)納入信用評(píng)價(jià)管理體系，予以通報(bào)批評(píng)、記減信用分等處理并公開曝光，同時(shí)將處理結(jié)果移送相關(guān)部門，依法依規(guī)實(shí)施聯(lián)合失信懲戒。