9月10日，中海地產(chǎn)以19.35億元價(jià)格一舉拿下四流南路245號地塊。五天后，也就是9月15日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露消息稱，中海擬掛牌轉(zhuǎn)讓青島中海海灣置業(yè)有限公司100%股權(quán)以及約20.42億元債權(quán)，信息披露結(jié)束日期為10月19日。不到一周時(shí)間，中海地產(chǎn)在青島土地市場“一進(jìn)一出”，有何深意？記者注意到，此番中海新斬獲地塊為市北老城區(qū)的原造紙廠地塊，謀求轉(zhuǎn)讓的為即墨田橫島大宗商住項(xiàng)目。有青島地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士分析，近期中海一邊積極擴(kuò)儲一邊轉(zhuǎn)讓股權(quán)，其目的是均衡資產(chǎn)。

一周內(nèi)兩次土地大動作

“金九銀十”開場，青島主城區(qū)再迎老牌房企落子。9月10日，位于四流南路245號的原青島造紙廠地塊正式拍賣，青島中海海悅房地產(chǎn)有限公司、聚豐（香港）有限公司以19.35億的總價(jià)競得該地塊，樓板價(jià)10510元/平方米，地塊規(guī)劃建面18.7萬平方米，其中住宅占比35.5%，產(chǎn)權(quán)型人才公寓占比約35.5%。

記者查閱資料了解到，此次距離中海上一次在青島拿地，已經(jīng)有近兩年的時(shí)間。2018年3月，中海地產(chǎn)經(jīng)過33輪競拍，以成交總價(jià)8.7億元競得高新區(qū)兩宗純住宅地，就是現(xiàn)在的中海紅著項(xiàng)目。

在斬獲原青島造紙廠地塊之后的第五天，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露消息稱，中海擬掛牌轉(zhuǎn)讓青島中海海灣置業(yè)有限公司100%股權(quán)以及約20.42億元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)20.57億元，信息披露結(jié)束日期為10月19日。記者查閱資料了解到，本次轉(zhuǎn)讓涉及中海于2014年2月10日競得即墨田橫鎮(zhèn)13宗商住地塊，總建面91.56萬平方米，成交總價(jià)9.2億元，也是中海當(dāng)年首次大手筆進(jìn)駐近郊區(qū)域。

據(jù)悉，青島中海海灣置業(yè)成立于2014年6月，注冊資本1000萬元，經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，房地產(chǎn)信息咨詢，房產(chǎn)中介，物業(yè)管理，自有房屋租賃。該公司由中海企業(yè)發(fā)展持股100%。據(jù)2020年8月31日青島中海海灣置業(yè)有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)顯示，其營收為0，利潤0.46萬元，凈利潤0.46萬元，總資產(chǎn)205105.24萬元，總負(fù)債204186.14萬元，所有者權(quán)益919.1萬元。公告顯示，中海企業(yè)發(fā)展的關(guān)聯(lián)公司青島中海華業(yè)房地產(chǎn)有限公司與標(biāo)的公司簽訂了《借款協(xié)議》。截至2020年6月30日，中海華業(yè)對標(biāo)的公司提供的借款本金及利息共計(jì)20.42億元，已委托轉(zhuǎn)讓方將前述債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

擱置六年后，中海即墨田橫項(xiàng)目謀求轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓成功幾率有多少呢？對此，資深房產(chǎn)評論員張百忍表示，“即墨這個(gè)地一直未開發(fā)，一方面是臨近海洋灘涂、開發(fā)受限的影響，一方面是區(qū)域沒有大的起色，現(xiàn)在只能選擇賣掉了。但是預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓成功的難度也很大。”張百忍表示，“中海這兩年在青島已經(jīng)沒有存量土地了，此次選擇在老城區(qū)繼續(xù)拿地，也是迫于生存發(fā)展的需要。轉(zhuǎn)讓郊區(qū)項(xiàng)目股權(quán)，是當(dāng)下均衡資產(chǎn)的權(quán)宜之計(jì)?！?/p>

中海青島發(fā)展先揚(yáng)后抑

“中海是比較早的進(jìn)入青島的地產(chǎn)大鱷，進(jìn)入青島后，打造了銀海一號、國際社區(qū)等很多熱銷項(xiàng)目?！敝倥杉瘓F(tuán)執(zhí)行副總張斌回顧說，2007年，中海地產(chǎn)首次進(jìn)入青島，在銀川路開發(fā)了銀海一號，此后，中海地產(chǎn)在青島遍地開花。中海紫御觀邸、中海清江華府、中海國際社區(qū)、中海臨安府、中海藍(lán)庭、中海寰宇天下等多個(gè)地處主城的項(xiàng)目持續(xù)熱銷，奠定了中海地產(chǎn)在青島市場的地位。

“但是近幾年，伴隨拿地策略的變化，加上中海歷來以穩(wěn)健為主的風(fēng)格，導(dǎo)致其在青島市場不溫不火。”張斌說道。據(jù)了解。當(dāng)中海進(jìn)入青島10年后，前進(jìn)的步伐似乎放慢了許多。近期，青島銳理近期發(fā)布今年前8月青島商品房房企銷售額TOP20榜單，前20入圍門檻為19億元，中海沒有入圍。

回顧2014年中海斬獲即墨大宗商住地塊的那年，中海地產(chǎn)剛剛加入“千億軍團(tuán)”，這也是中海在青島站穩(wěn)腳跟后，首次在主城區(qū)之外大規(guī)模拿地。據(jù)當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道，田橫島省級旅游度假區(qū)將在5年內(nèi)打造成為現(xiàn)代化開放型的濱海新城，中海地產(chǎn)在田橫鎮(zhèn)扮演了“拓荒者”的角色。

6年過去了，該板塊陸續(xù)有了綠地、花樣年、恒大的加入，但是整體開發(fā)卻差強(qiáng)人意。期間，先是碧桂園十里金風(fēng)暴營銷后灘陷入滯銷，后來綠地和花樣年分別收購了多宗土地，目前未見動工；今年上半年，恒大地產(chǎn)丁字灣開始銷售，但銷售情況并不如意。至此，整個(gè)片區(qū)了中海、恒大、綠地、碧桂園、花樣年5個(gè)頭部房企。如今，中海謀求退出，綠地、花樣年選擇按兵不動。

如今，中海地產(chǎn)再次入駐市北老城，操盤改造項(xiàng)目，能否助其重新打開青島市場，一切還尚未可知?！爸泻Ｔ谇鄭u主城區(qū)開發(fā)很大的特點(diǎn)，就是比較中意做舊廠房改造、舊村改造項(xiàng)目。但是這種改造項(xiàng)目，由于牽扯企業(yè)搬遷、拆遷因素，因此時(shí)間點(diǎn)很難掌握，這也是中海在近兩年錯失了市場快速發(fā)展的原因之一?！睆埍蠓治龇Q。

多個(gè)房企拋售“甩包袱”

放眼全國，最近一個(gè)多月來，地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管持續(xù)加強(qiáng)，“三道紅線”直接讓高負(fù)債房企陷入窘境。進(jìn)入9月份，不止中海地產(chǎn)，招商蛇口、珠江實(shí)業(yè)、金茂、華僑城等多個(gè)房企開始拋售項(xiàng)目。

9月14日，招商蛇口發(fā)布公告，以5.27億元向關(guān)聯(lián)方招商局仁和養(yǎng)老整售廣州番禺物業(yè)，包括5棟辦公樓及1棟酒店對應(yīng)土地使用權(quán)及上蓋物；一天之后，招商蛇口在北交所掛牌出讓深圳招盛閣置、明華（蛇口）海員服務(wù)兩家公司100%的股權(quán)。9月23日，北交所披露信息顯示，招商蛇口將以底價(jià)6.07億元轉(zhuǎn)讓深圳樂藝置業(yè)49%股權(quán)。9月23日，珠江實(shí)業(yè)發(fā)布公告表示，擬通過非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式，向控股股東廣州珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓其所持有的頤德大廈所有權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)16.22億元（含增值稅）。同一天，珠江實(shí)業(yè)還以2.13億掛牌轉(zhuǎn)讓廣州天晨房地產(chǎn)49%股權(quán)。9月24日，金茂擬掛牌轉(zhuǎn)讓福州濱茂房地產(chǎn)51%股權(quán)，底價(jià)待定，披露時(shí)間截至10月24日。9月27日，金茂在北京產(chǎn)權(quán)交易所擬掛牌轉(zhuǎn)讓貴陽黔茂地產(chǎn)60%股權(quán)，底價(jià)待定，預(yù)披露日期截至10月29日。9月25日，華僑城集團(tuán)在重慶產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售，旗下子公司衡陽雁來置業(yè)100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)63910.15萬元。除此之外，9月4日，據(jù)上海產(chǎn)權(quán)交易所披露，華僑城旗下公司擬轉(zhuǎn)讓麗江博麗酒店管理有限公司100%股權(quán)。

“一般企業(yè)拿地后突然轉(zhuǎn)讓，多半是內(nèi)部管理者認(rèn)為此類地價(jià)過高，或者說拿地是比較沖動的。”知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，“當(dāng)然，這也不排除根據(jù)三道紅線的模式下，房企確實(shí)有一定的壓力，所以需要通過此類做法來降低負(fù)債。另外，最近房企拋售的情況比較多，多半是為了緩和資金壓力和盤活存量資產(chǎn)?！?/p>

青島財(cái)經(jīng)日報(bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng) 李雯