房屋租賃行業(yè)一直是關(guān)乎民生的重要話(huà)題，今年的疫情作為“黑天鵝”事件，讓行業(yè)按下了暫停鍵。從青島市場(chǎng)來(lái)看，帶客量下降、空置期變長(zhǎng)、租金下降，市場(chǎng)不斷向“承租人”轉(zhuǎn)變。而長(zhǎng)租公寓的頻頻爆雷，讓更多目光關(guān)注到這個(gè)行業(yè)，好在經(jīng)歷了此次洗牌，行業(yè)正逐步走向規(guī)范化，集中度會(huì)進(jìn)一步提升，企業(yè)重新審視自身的經(jīng)營(yíng)合規(guī)性以及運(yùn)營(yíng)能力。隨著疫情影響的減弱以及防控措施的常態(tài)化，明年的租賃市場(chǎng)有望逐步回暖，穩(wěn)租金將成2021年房屋租賃市場(chǎng)的主調(diào)。

空置房源消化需一定時(shí)間

據(jù)貝殼研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)重點(diǎn)40城市平均月租金為37.8元/平方米，同比下降9.9%。一、二線城市同比降幅均達(dá)4.0%，三線城市同比下降1.5%。上半年的疫情對(duì)大部分企業(yè)以及各類(lèi)商戶(hù)產(chǎn)生了沖擊，致使原先應(yīng)返城的流動(dòng)人口減少，而一、二線城市的租賃需求中外來(lái)流動(dòng)人口占比更高，住房租金下降幅度較大。從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市深圳并未受到太多影響，平均月租金為78.4元/平方米，同比微漲0.2%；青島市平均月租金為25.2元/平方米，同比下降9.3%；濟(jì)南市平均月租金和青島一樣，都為25.2元/平方米，同比下降5.0%

記者從貝殼青島公司提供的幾個(gè)租房熱點(diǎn)片區(qū)的數(shù)據(jù)來(lái)看，租金均有下降，但由于所在片區(qū)有地鐵、學(xué)校等有利資源加持，幅度相對(duì)不大。市北浮山后片區(qū)租金29.4元/平方米，同比下降3.48%；新都心片區(qū)租金40.9元/平方米，同比下降3.2%；李滄區(qū)李村公園片區(qū)租金26.8元/平方米，同比下降1.17%。

鏈家市南區(qū)徐州路店張偉告訴記者，今年租房市場(chǎng)帶客量明顯減少，由于門(mén)店周邊寫(xiě)字樓比較多，租房的客戶(hù)主要以新入職的年輕人為主，今年受疫情等因素影響，有的公司裁員，有的公司減少了招聘計(jì)劃，因此帶客量整體下滑了10%-30%?？辗科谙噍^往年也變長(zhǎng)了，40平方米左右的套一，60-80平方米的套二比較好租，只要價(jià)格合理，一般半個(gè)月到一個(gè)月就可以租出去，但大面積的房子就比較難租，有的甚至?xí)罩脙蓚€(gè)月以上。房東為了能盡快將房子租出去，減少空置期間的損失，也會(huì)自降租金，比如最近經(jīng)手的一套套二房子，去年租金為36000元/年，今年降到32000元/年，按照房東的話(huà)，這個(gè)租金都不如2016年的水平。

據(jù)貝殼研究院分析，部分租客因受疫情的影響，會(huì)選擇工作周邊的小戶(hù)型房屋，以減少公共交通的出行。從租客議價(jià)空間數(shù)據(jù)來(lái)看，七成城市議價(jià)空間上漲或持平，由于疫情導(dǎo)致的階段性空置房源的大幅增加，業(yè)主出租房屋信心減弱，持續(xù)下調(diào)預(yù)期租金。雖然隨著疫情防控的好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)上空置房源逐步消化，但業(yè)主預(yù)期恢復(fù)到去年的水平仍需要一定的時(shí)間。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)逐步走向規(guī)范化

記者在采訪中了解到，青島租房人口主要包括城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭，新市民（非戶(hù)籍的新就業(yè)大學(xué)生、新引進(jìn)人才、外來(lái)務(wù)工人員），以及因工作、經(jīng)商、旅游等需要臨時(shí)性短期租住的人群。其中新就業(yè)大學(xué)生對(duì)長(zhǎng)租公寓比較青睞，今年雖然長(zhǎng)租公寓頻頻爆雷，但經(jīng)過(guò)此次洗牌，行業(yè)正逐步走向規(guī)范化，特別是像萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓等由頭部開(kāi)發(fā)商做背書(shū)的長(zhǎng)租公寓，出租率和租金收益均有所上升。

在龍湖冠寓青島中山路店，記者看到，為了更加符合年輕人的風(fēng)格定位，公寓在公共區(qū)域設(shè)置有公共廚房、桌游室、臺(tái)球室、影音室、公共閱覽區(qū)以及公共洗衣區(qū)。據(jù)工作人員介紹，有四種不同價(jià)位的房源，根據(jù)面積和配套不同，價(jià)位從1500-2400元/月，租客基本都是在周邊工作的年輕人。據(jù)山東龍湖冠寓總經(jīng)理房浩文介紹，龍湖冠寓2018年落地青島，目前已開(kāi)業(yè)七家。在合作模式上，龍湖冠寓以“輕、中、重”三大資產(chǎn)獲取模式并舉的方式，結(jié)合城市本身大量的存量物業(yè)，全新結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來(lái)的商業(yè)、工業(yè)用地存量增多以及集體用地房源納入租賃用地，三大產(chǎn)品線切入各細(xì)分市場(chǎng)。

據(jù)貝殼研究院分析，截止目前，TOP100房企中已有近五成涉足長(zhǎng)租公寓，其中2017到2019年涉足長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的房企占比超過(guò)75%。今年TOP100房企中僅2家新開(kāi)拓長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。今年疫情影響下，長(zhǎng)租企業(yè)的城市選擇較為集中，普遍選擇較審慎的布局方式，北上廣深杭為房企長(zhǎng)租公寓布局戰(zhàn)略高地。2017年以來(lái)，存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)存在幾大基本特征，一是注冊(cè)資本額較小，近六成的企業(yè)注冊(cè)資本金額在200萬(wàn)元以下；二是企業(yè)前期運(yùn)營(yíng)無(wú)實(shí)際資金投入，超九成的企業(yè)無(wú)實(shí)繳注冊(cè)資本。三是成立時(shí)間較短，六成問(wèn)題企業(yè)成立不足一年半。表面上，疫情是影響租賃機(jī)構(gòu)生存的直接原因。但市場(chǎng)因素只是導(dǎo)火索，實(shí)際上長(zhǎng)租公寓企業(yè)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題具有三方面的內(nèi)在原因：首先，長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式單一、靈活性差。其次，包租模式的中小企業(yè)融資困難，企業(yè)容易傾向于使用租金貸擴(kuò)張；最后行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻過(guò)低，魚(yú)龍混雜，前期一些不具備經(jīng)營(yíng)和資金實(shí)力的企業(yè)盲目進(jìn)入，在市場(chǎng)下行時(shí)期，就增加了風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。隨著租賃市場(chǎng)管理和資金監(jiān)管政策的推出，會(huì)推動(dòng)長(zhǎng)租公寓企業(yè)進(jìn)一步審查自身經(jīng)營(yíng)的合法性，對(duì)于使用“長(zhǎng)周期預(yù)收”資金作為主要經(jīng)營(yíng)資金來(lái)源的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，面臨加速“去杠桿化”，倒逼租賃企業(yè)提升資金鏈管理以及精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力。長(zhǎng)租公寓企業(yè)調(diào)整精細(xì)化經(jīng)營(yíng)模式、聚焦單店盈利是行業(yè)健康發(fā)展的必然趨勢(shì)，一是規(guī)范資金使用制度，審查自身合規(guī)性；二是做好“以出定收”的成本管理，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)保持穩(wěn)定健康的現(xiàn)金流。

穩(wěn)租金將成明年租賃市場(chǎng)主調(diào)

對(duì)于2021年的房屋租賃市場(chǎng)，12月16日至18日在北京中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，對(duì)租賃住房方面的表述著墨頗多。如，“要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控?！?/p>

“這是當(dāng)前中央在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中首次提到‘對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控’的思路，即穩(wěn)租金將成為2021年租賃市場(chǎng)的一個(gè)重要工作。后續(xù)對(duì)于租金的指導(dǎo)價(jià)和漲幅等，預(yù)計(jì)都會(huì)出臺(tái)地方版本的相關(guān)規(guī)定?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，解決好大城市住房突出問(wèn)題，關(guān)系到民生福祉，要通過(guò)租賃市場(chǎng)來(lái)解決住房問(wèn)題，即市場(chǎng)化租賃住房和保障性租賃住房共同發(fā)展。

加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。從這里固定可以看出三點(diǎn)內(nèi)容。第一、保障性租賃住房、長(zhǎng)租房的政策完善思路不斷清晰，后續(xù)各地需要把此類(lèi)房源的的供應(yīng)、分配等工作做到位。真正為市場(chǎng)上形成豐富、選擇面大的房源。第二、明確租售同權(quán)的概念，這也是后續(xù)租賃市場(chǎng)積極發(fā)展的內(nèi)容。這里的“同權(quán)”，其實(shí)就是后續(xù)在落戶(hù)、入學(xué)、醫(yī)療方面的同權(quán)，具有非常好的導(dǎo)向。第三、土地供應(yīng)會(huì)給予保障，包括傳統(tǒng)的土地供應(yīng)、集體建設(shè)用地、閑置土地等，即為租賃市場(chǎng)提供更為豐富的用地保障。第四、參與主體多樣化。此次政策也明確國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。所以后續(xù)對(duì)于一些民營(yíng)的租賃企業(yè)而言，機(jī)會(huì)會(huì)大增，是2021年可以積極轉(zhuǎn)型的內(nèi)容。

貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)認(rèn)為，伴隨著我國(guó)的快速城鎮(zhèn)化，大量的新市民和年輕人涌入城市，這些群體為城市的發(fā)展提供了巨大的紅利，但現(xiàn)有的市場(chǎng)化租賃住房以及政府提供的公共租賃住房難以滿(mǎn)足該類(lèi)人群的租賃需求，切實(shí)保障新市民和年輕人的居住問(wèn)題成為各城市迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。2019年底開(kāi)始，包括青島在內(nèi)的13個(gè)城市已開(kāi)展完善住房保障體系試點(diǎn)工作，重點(diǎn)是大力發(fā)展政策性租賃住房，尤其是面向新市民和年輕人的小戶(hù)型、低租金的政策性租賃住房。

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者 辛小麗