時隔6年，卓越再次回歸主城，拿下市北區(qū)南昌路一商住地塊；無獨有偶，中海借道造紙廠地塊重返市區(qū)，距離中海通過股權收購獲得小水清溝改造項目已有4年之久。近年來，不少房企將“觸角”伸向郊區(qū)板塊，在主城區(qū)卻鮮有作為。然而，近段時間多家老牌房產(chǎn)大鱷頻頻主城摘地，一時間，青島老城區(qū)樓市再度“百花齊放”。

新都心地塊迎新主人

12月17日，市北區(qū)南昌路127號地塊登臺拍賣， 卓越以樓面地價10190元/平方米的價格將其收入囊中，成交總價合約3.04億元。據(jù)此前青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的地塊規(guī)劃顯示，這里將建5棟樓，包括2棟10F住宅樓、1棟18F（其中部分為公租房）樓座、1棟24＋1F底商樓座、1棟批發(fā)零售＋商務金融樓座。據(jù)了解，該地塊屬于新都心片區(qū)的輻射地帶，周邊二手房居多，有萬科金色城品、萍鄉(xiāng)悅府、金裕花園等多個成熟住區(qū)。

據(jù)了解，卓越上一次在青島主城區(qū)拿地還要追溯到2014年，當時是在東李拿地，開發(fā)了卓越皇后道項目，更早之前則是作為市北CBD的建設者之一，拿地開發(fā)了地標性的卓越大廈等，之后卓越的新項目基本都分布在城陽、西海岸和高新區(qū)，此次拿下南昌路地塊，可謂卓越重返市區(qū)的重要標志。

臨近年末，卓越土地儲備動作不斷。11月底，卓越以6.4億元拿下城陽區(qū)棘洪灘板塊的三宗新地塊，包括2幅城鎮(zhèn)住宅用地和1幅零售商業(yè)用地，土地總面積8.33萬平方米，規(guī)劃建面19.7萬平方米。從地圖上看，這三宗地塊均位于城陽區(qū)棘洪灘中車小鎮(zhèn)附近，周邊有青島碧桂園、動車小鎮(zhèn)等樓盤，目前房價在15000至16000元/平方米左右。根據(jù)土地拍賣公告顯示，兩塊住宅地塊需配建10%的人才公寓，售價8184元/平方米。

在年末加碼土地儲備的，還有保利以及本土建筑企業(yè)青建集團。12月11日，膠州兩宗地塊上市拍賣。其中上合示范區(qū)的一宗地塊被青島海清鼎盛投資有限公司成功競得。據(jù)追溯，青島海清鼎盛投資有限公司的大股東為凱潤（香港）有限公司（青建集團），成交樓面地價2372元/平方米，成交總價合計2.19億元；位于新城區(qū)的3026號地塊則被青島航保置業(yè)有限公司（山東中建+保利）成功收入囊中，成交樓面地價3150元/平方米，成交總價8356.635萬元。從地理位置上來看，上合示范區(qū)地塊周邊是膠州新盤比較密集的新興片區(qū)，地塊周邊的新樓盤有樾府、中駿匯景城、花樣年碧云灣等，新房銷售均價在萬元線左右。另外，近日青特海爾聯(lián)合競得城陽街道兩宗新地，成交總價4.53億元。據(jù)了解，地塊靠近城陽白云山區(qū)域，該區(qū)域近年來大規(guī)劃、大項目不斷落地，前有總投資150億的國科小鎮(zhèn)項目簽約落戶，后有海爾城陽生物細胞谷項目正式簽約落戶。此外，片區(qū)內(nèi)還有萬科金域華府、青特小鎮(zhèn)、蔚藍創(chuàng)新天地、龍湖舜山府、昆侖府、融創(chuàng)瀾山壹號、綠地國科新里城等新建樓盤，可謂大牌云集。

舊廠改造向大鱷招手

大概三個月前，青島主城區(qū)再迎老牌房企落子，中海地產(chǎn)以19.35億元的價格斬獲市北老城區(qū)原造紙廠地塊。作為一宗老企業(yè)搬遷改造地塊，該地塊的上市路程可謂十分曲折。

記者查閱資料了解到，原造紙廠地塊是在2020年2月28日首次上市的，原定于3月20日正式拍賣，根據(jù)當時的拍賣公告顯示，該地塊的拍賣起始價11000元/平方米，競買保證金合計約10．13億元。在計劃拍賣日的前一天，該地塊被官方中止出讓。今年8月16日，青島市自然資源和規(guī)劃局再度發(fā)布了關于該地塊的出讓公告，值得注意的是，該地塊在其他用地規(guī)劃指標不變的情況下，拍賣起始價從原來的11000元調(diào)至10500元/平方米，競買保證金也相應做出了下調(diào)。

從地理位置上看，四流南路245號的青島造紙廠座落于新市北區(qū)最北端，位居交通樞紐勝利橋頭與鄭州路東北角、鹽灘村北側(cè)，跨海大橋高架路、四流中路、鄭州路、周口路等主干道路環(huán)伺周邊。另外，該地塊所在周邊也是青島老企業(yè)搬遷改造項目最為密集的板塊，地塊北側(cè)的舞陽7號原為鳳凰美昊印染廠，2015年10月拍賣，被青島協(xié)信遠海置業(yè)有限公司以總價接近3．5億元成功競得，現(xiàn)已開發(fā)成為啟迪協(xié)信青島科技城；位于地塊西南側(cè)、與該項目一路之隔的海晶化工地塊，于2015年12月被萬科企業(yè)有限公司以總價41．11億拿下，隨后與龍湖合作開發(fā)，已經(jīng)建成了萬科未來城小區(qū)與龍湖春江酈城小區(qū)。同一時期被列入老企業(yè)搬遷改造名錄，改造進程卻明顯落后于周邊的老造紙廠地塊，經(jīng)過騰籠換鳥后將廠區(qū)用地性質(zhì)調(diào)整為商住用地，重新開發(fā)終被提上日程。

此番中海主城區(qū)拿地，距離上一次已超四年之久。記者查閱資料了解到，2016年3月，中信股份和中國海外發(fā)展同時發(fā)布公告稱，中國海外斥資310億元人民幣(370.8億港元)，向中信股份購入內(nèi)地25個城市共2400萬平方米的總建筑面積的住宅物業(yè)項目，其中就包括小水清溝改造項目，也就是現(xiàn)在完成更名的中海寰宇天下項目。此后，中海在青島土地市場鮮有作為，一度錯失了市場快速發(fā)展的時機。

舊廠改造項目為主城區(qū)土地供應注入了新活力。另據(jù)了解，青島市區(qū)的另外一宗巨無霸舊廠改造項目——青鋼主廠區(qū)相關地塊將于本月底進行拍賣。據(jù)悉，即將出讓的婁山后片區(qū)2宗地（1宗商住＋1宗商業(yè)）總占地面積50977.3平方米，規(guī)劃建面18.56萬平方米，商住地樓面起始價9200元/平方米，起拍總價達14.85億。對于該宗巨無霸地塊的走向，也將成為本月土地市場另一焦點。

房企紛紛重返主城

不止卓越和中海，在年末加碼主城拿地的還有中梁和藍光。12月21日，李滄區(qū)金水路以南、重慶中路以西的一宗商住混合用地正式拍賣，這幅黃金地塊吸引了包括中梁、碧桂園等在內(nèi)的三家開發(fā)商參與競拍，最終該地塊在經(jīng)過了79次輪番競價后，被煙臺梁岳置業(yè)有限公司（大股東為上海中梁）、楊海投資有限公司成功競得，成交樓面地價8910元/平方米，成交總價53008.3521萬元，合計約5.3億元，溢價率10%。據(jù)業(yè)內(nèi)透漏，這是繼城陽西郭莊之后又一競爭激烈地塊，也是中梁繼平度中梁國賓府和即墨中梁時光漫城之后，在青島的第三個項目，青島主城區(qū)的“第一子”。

另外，日前藍光發(fā)布喜報宣示攜手澳柯瑪進駐嶗山獲得株洲路北，高昌路西商住地，以協(xié)議的方式獲得。根據(jù)去年12月26日的掛牌價樓面起始價8727元/平方米，起拍總價12．29億。據(jù)悉，這是藍光在主城繼藍光COCO蜜城，藍光黑鉆公館之后的又一項目，作為藍光主城區(qū)的接力項目。

老牌房企頻頻主城摘地，這些房企在一級土地市場沉寂近多年選擇再次“復出”，前景幾何？

“市區(qū)和郊區(qū)兩極分化，新房銷售市場在冰火兩重天的情況下，回歸主城也算是權宜之計?！辟Y深房產(chǎn)評論員張百忍表示，目前郊區(qū)項目的銷售情況充滿未知數(shù)，房企回歸主城拿地也是形勢使然。如果再不積極拿地，不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)“無米下鍋”了。

“臨近年末大型開發(fā)商紛紛出手進行土地儲備，從整體上看，說明房企對政策環(huán)境的預期相對穩(wěn)定，或者對明年的發(fā)展仍然是比較樂觀?！敝倥杉瘓F執(zhí)行副總張斌分析表示，“對于大開發(fā)商拿地紛紛進入主城區(qū)的現(xiàn)象，一是基于目前市場的情況，在房住不炒的基調(diào)之下，剛需自住和改善需求逐步成為了市場的主力，投資明顯的減少。對于成熟配套、或者人氣氛圍比較看重的市場情況下，在主城拿地肯定是一個安全的選擇。”與此同時，張斌表示，再者就是品牌開發(fā)商如果要實現(xiàn)自己的利潤溢價，無疑地段的要求或者是產(chǎn)品的要求會更高。放在一些郊區(qū)項目，這種市場沖擊波動比較大，投資多的市場環(huán)境下，項目品質(zhì)很難體現(xiàn)它的溢價。而主城區(qū)購買力，包括生活品質(zhì)要求更高，愿意支付更多的溢價，所以在主城拿地，對大開發(fā)商來說性價比更高。

張斌表示，“當然，這一切的基礎都源于政府對于土地供應的節(jié)奏把控，中央也一再強調(diào)要增加主城區(qū)供應以滿足自住需求，所以今年青島主城區(qū)土地供應量較多。因此造就了土地供應市場一度走俏，特別是大開發(fā)商回歸主城拿地的現(xiàn)象。”

青島財經(jīng)日報/青島財經(jīng)網(wǎng)記者 李雯