自2000年開始，青島就已經(jīng)啟動中山路的振興計劃，但從目前的結(jié)果來看，中山路改造的成果不大。歷史城區(qū)保護(hù)更新在全國范圍內(nèi)已經(jīng)有許多成功案例，如上海新天地、廣州永慶坊、北京王府井步行街等。青島市南區(qū)中山路為核心西部老城區(qū)總面積13.3平方公里，納入歷史城區(qū)核心區(qū)面積6.3平方公里，占全市91%；有省市級優(yōu)秀歷史建筑265處、市北區(qū)有四方路、館陶路、上海路-武定路、黃臺路、三江路、無棣路、長山路7個片區(qū)，有保護(hù)建筑565處、文保建筑28處；上述地區(qū)有著眾多類似之處，能否完成蝶變，是青島老城區(qū)重振的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

青島市政協(xié)委員張文龍?jiān)谔岚钢袑τ谝灾猩铰窞楹诵牡奈鞑坷铣菂^(qū)開發(fā)運(yùn)營方面提出了自己的建議，他建議成立市級統(tǒng)籌小組，統(tǒng)一規(guī)劃，分區(qū)域、分主題、分階段開發(fā)。一是，防止因資金不足，對開發(fā)效果打折扣，對持續(xù)運(yùn)營形成影響。商業(yè)體的開發(fā)最害怕資金不足，一個成熟的MALL需要5-10年甚至更長的時間去養(yǎng)護(hù)。對老城區(qū)的開發(fā)更要綜合考量政府和企業(yè)的綜合實(shí)力，有重點(diǎn)、有準(zhǔn)備的深度開發(fā)，防止資金鏈不足帶來的開發(fā)和運(yùn)營的負(fù)面影響。

二是，防止貪大求快，對老建筑形成破壞性開發(fā)，事倍功半。老建筑、老里園都有其獨(dú)特的故事和靈魂。能充分利用好就是故事，不能充分利用好就是事故。分階段、分區(qū)域深度的開發(fā)運(yùn)營，是本著對老故事、老主題的保護(hù)性開發(fā)理念，不要太著急出政績，如果能留下未來百年青島的典范比短期的政績更有意義。

三是，防止戰(zhàn)略眼光不足，不能緊扣時代和時尚的主題。當(dāng)今中國的發(fā)展3~5年就會呈現(xiàn)一個新的周期，時代和時尚的主題也在不斷的變化。所以，沒有足夠大的財力和眼界，片面采取全面開發(fā)的策略，可能會導(dǎo)致項(xiàng)目還沒有建設(shè)完成，已經(jīng)不是最時尚、最動人的項(xiàng)目了。建議適當(dāng)?shù)姆怕_步，也是為了給這個區(qū)域持續(xù)升級的機(jī)會，讓這個區(qū)域能在未來一段時間不斷有新的亮點(diǎn)，推給消費(fèi)者，形成區(qū)域不斷迭代發(fā)展的模式。

張文龍還建議整個片區(qū)統(tǒng)一管理，整體規(guī)劃，切勿分隔開發(fā)，無統(tǒng)一思想。中山路片區(qū)的開發(fā)，建議以真正的MALL模式開發(fā)，把青島的高端人群、年前人群、人群的消費(fèi)集中到這來，讓這里商業(yè)和人群聚集起來，周邊的旅游消費(fèi)、住宿餐飲自然而然就能隨之帶動起來。

同時，建議政府平臺公司參與，采用只租不售、長期戰(zhàn)略運(yùn)營，培養(yǎng)商業(yè)氛圍。政府平臺公司應(yīng)該主動承擔(dān)起前期的運(yùn)營開發(fā)責(zé)任，加大投入力度。尤其是建議，物業(yè)政府持有，對引入的商業(yè)尤其是具有帶動作用大品牌，實(shí)行5~10年免租金的策略。

亦可引入具有戰(zhàn)略眼光的商業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)，進(jìn)行混改設(shè)定，在政府平臺的督導(dǎo)下，放長遠(yuǎn)的眼光和戰(zhàn)略思維，進(jìn)行整體的開發(fā)。打造成集餐飲、購物、住宿、娛樂、時尚消費(fèi)等為全方位的真正Mall。