最近，30多歲的“新青島人”丁先生，心情很舒暢。過(guò)去幾年，他為戶籍幾經(jīng)折騰，先是在北京求學(xué)、工作，但未能落戶；后來(lái)又到青島一家外企工作，也買了一套房子想落戶，但因?yàn)槠洳环显鋺粽?，一直無(wú)法辦理落戶手續(xù)。3月15日，丁先生在得知青島新戶籍制度改革政策實(shí)施后，馬上通過(guò)手機(jī)在網(wǎng)上提報(bào)了居住落戶申請(qǐng)材料，很快便接到了被審核通過(guò)的電話通知。日前，青島公布實(shí)施戶籍新政，其中最大的變化是，取消原有單套商品住宅的面積限制，此舉意味著只要在青島有住房就可以落戶。

短期刺激小戶型房源成交

以前想要在青島購(gòu)房落戶，要求擁有城區(qū)（市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、城陽(yáng)區(qū)）90平方米以上、新區(qū)（青島西海岸新區(qū)、紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)、即墨區(qū)）60平方米以上單套商品住宅才能落戶，存在有房“落不下”問(wèn)題。而此次新政取消了購(gòu)房落戶的面積限制，實(shí)現(xiàn)了在青島取得居住性質(zhì)的合法產(chǎn)權(quán)型房屋人員（含已辦理房屋轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽備案）及其近親屬即可辦理落戶。同時(shí)，技能人才在中心城區(qū)落戶降低繳納社保年限（由2年降低為1年）條件，在城區(qū)落戶取消社保年限限制。

一石激起千層浪。落戶新政出臺(tái)后，有業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，在新政影響下，小戶型二手房可能成為近期成交熱點(diǎn)。來(lái)自淄博的小柳，到青島工作兩年多了，一直想通過(guò)買房在青島落戶，但由于手中積蓄并不寬裕，所以一直沒(méi)有在青落戶?！靶抡怀?，我開始著手準(zhǔn)備買套小戶型的二手房，像是在老市北、李滄的一些五六十平方米的房子，總價(jià)100萬(wàn)出頭，一下子拉近了通過(guò)買房落戶的目標(biāo)。”

以往外地人在青島落戶困難重重，特別是主城區(qū)的門檻一直居高不下，買房子必須全款100平方米以上，需要至少二三百萬(wàn)現(xiàn)金的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這讓很多普通人望而卻步。據(jù)了解，此次青島進(jìn)一步放寬落戶的門檻，特別是其中有關(guān)房產(chǎn)的部分非常值得關(guān)注。從最早必須要現(xiàn)金購(gòu)買商品房90平方米以上，到后來(lái)新區(qū)放寬到60平方米、主城90平方米以上的房子，再到如今，取消原有單套商品住宅的面積限制，并且允許近親屬即可辦理落戶。對(duì)于這種購(gòu)房落戶的全面放開，青島用了近十年的時(shí)間逐步取消購(gòu)房落戶的門檻。

戶籍新政出臺(tái)，會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生什么連鎖反應(yīng)呢？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析表示，落戶新政會(huì)對(duì)中心城區(qū)90平米以下、總價(jià)相對(duì)不高的二手房的成交，有一定的刺激作用?！半m然新政短期內(nèi)對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)肯定是有一定的利好刺激，但是大部分有穩(wěn)定工作和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人口已購(gòu)房，增量比較有限。”仲派集團(tuán)執(zhí)行副總張斌分析表示，“從長(zhǎng)期來(lái)看，最主要的還是要靠產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。畢竟人來(lái)了要掙到錢，才能安居樂(lè)業(yè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展、收入水平、生活配套才是樓市發(fā)展的持久動(dòng)力?！?/p>

或變相敞開限購(gòu)缺口？

隨著落戶新市民的增多，擁有購(gòu)房資格的人也越來(lái)越多，是否意味著敞開了樓市限購(gòu)的缺口？有分析指出，過(guò)去兩年全國(guó)部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈，個(gè)別二線城市房?jī)r(jià)加速上漲，最主要的一個(gè)原因就是人才新政，新政變相放寬了限購(gòu)政策。不過(guò)，長(zhǎng)期來(lái)看，受戶籍政策影響引發(fā)的市場(chǎng)連鎖反應(yīng)，并不足以支撐房地產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

如今，“房住不炒”已經(jīng)被寫到了十四五規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要草案：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。堅(jiān)持因地制宜、多策并舉，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，穩(wěn)定地價(jià)、房?jī)r(jià)和預(yù)期?！敝档米⒁獾氖牵@是國(guó)家首次在這種級(jí)別的戰(zhàn)略規(guī)劃中出現(xiàn)“房住不炒”，可以理解為房子正在逐漸擺脫它的金融屬性，回歸消費(fèi)品屬性。

新增購(gòu)房力量的出現(xiàn)，房?jī)r(jià)是不是就要漲了？由此推高房?jī)r(jià)的說(shuō)法似乎為時(shí)過(guò)早。記者采訪了解到，目前青島房地產(chǎn)的基調(diào)還是“穩(wěn)”字當(dāng)頭，盡管樓市“小陽(yáng)春”端倪已現(xiàn)，但在樓市調(diào)控的“護(hù)航”下，無(wú)論是房?jī)r(jià)還是交易量，都沒(méi)有大幅波動(dòng)。以去年青島城陽(yáng)出臺(tái)的共有產(chǎn)權(quán)住房為例，在政策實(shí)施后的幾個(gè)月，房?jī)r(jià)受需求量影響一度走高，但經(jīng)過(guò)政策收緊后，市場(chǎng)隨之降溫，房?jī)r(jià)也大幅回落，可以看出，戶籍政策、人才住房政策可以助力人才引進(jìn)，但是諸如此類的政策對(duì)房?jī)r(jià)的刺激作用并不長(zhǎng)久。

對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，青島銳理發(fā)布報(bào)告表示，以西安為例，僅2018年共引進(jìn)培養(yǎng)各類人才38.6萬(wàn)人。有了人才的“金鳳凰”，自然就招來(lái)了優(yōu)質(zhì)”梧桐樹“企業(yè)入駐；這一年，西安主城區(qū)房?jī)r(jià)迅速跨入了萬(wàn)元時(shí)代，但在房?jī)r(jià)上漲之后再流入的人才卻遇到了阻力。房?jī)r(jià)漲了，收入跟得上嗎？需求跟得上嗎？配套跟得上么？同樣的問(wèn)題放到青島，也存在相同的隱患。

有了政策，如何讓勞動(dòng)力和人才安心落戶、實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展？近期發(fā)布的青島“十四五”規(guī)劃《綱要》就找準(zhǔn)了“穴位”，把產(chǎn)業(yè)作為留住存量、吸引外來(lái)增量的關(guān)鍵，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)對(duì)人口調(diào)控的源頭作用，堅(jiān)持事業(yè)聚人、環(huán)境留人，以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型帶動(dòng)人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化者。也就是說(shuō)，無(wú)論是想留住“存量”，還是要吸引外來(lái)的“增量”，產(chǎn)業(yè)都是關(guān)鍵中的關(guān)鍵，另外，寬松的落戶政策要與經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等方面相匹配，既要吸引人才，更要留住人才，才能給城市經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供新的人口紅利，同時(shí)也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展提供源源不斷的新生力量。

人才住房建設(shè)助力納賢

“出臺(tái)落戶新政很大一部分原因是青島需要加快做大人口規(guī)模。”張斌表示，“相比憑借戶籍政策增加60萬(wàn)人口的西安，依托互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)優(yōu)勢(shì)吸引人才的杭州，青島的人口增速慢了不少?！睋?jù)介紹，以往青島落戶困難重重，特別是主城區(qū)的購(gòu)房門檻一直居高不下；加上積分落戶要社保、納稅、居住證等條件，讓很多中小企業(yè)主無(wú)法享受。層層的門檻擋住了落戶通道，優(yōu)美的環(huán)境抵不過(guò)發(fā)展的瓶頸，面對(duì)人才的外流，青島釋放戶籍新政可謂迫在眉睫。

一座城市的人口凈流入值，已經(jīng)成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年我國(guó)人口流入最多的十座城市分別是：杭州（凈流入55．4萬(wàn)人）、深圳（凈流入41．22萬(wàn)人）、廣州（凈流入40．15萬(wàn)人）、寧波（凈流入34萬(wàn)人）、佛山（凈流入25．29萬(wàn)人）、成都（凈流入25．1萬(wàn)人）、長(zhǎng)沙（凈流入23．98萬(wàn)人）、重慶（凈流入22．53萬(wàn)人）、鄭州（凈流入21．6萬(wàn)人）和西安（凈流入19．98萬(wàn)人）。不難看出，人口的流入都與這些城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展同向而行。

放開放寬落戶條件，各地還有不少“新玩法”。2020年底，短短十天之內(nèi)，蘇州、廣州、無(wú)錫、南京等城市都推出了戶籍新政，在蘇州租房即可落戶，而南京與蘇州實(shí)現(xiàn)居住證年限和社保年積累互認(rèn)。福州也提出落戶“零門檻”。無(wú)錫也在就取消落戶限制進(jìn)行積極探索，并已局部開放。廣州也在放寬人口落戶限制，并鼓勵(lì)舉家遷徙和親屬投靠。去年底以來(lái)，國(guó)內(nèi)諸多城市相繼發(fā)布了戶籍新政，發(fā)動(dòng)了一輪又一輪的“搶人”大戰(zhàn)。

具體看青島：2018年青島人口增長(zhǎng)率為17．90‰、增加14萬(wàn)余人，2019年增長(zhǎng)率為13．27‰、增加10萬(wàn)余人， 2020年增長(zhǎng)率為9．75‰，增加8萬(wàn)余人，人口增長(zhǎng)率和凈增長(zhǎng)數(shù)量連續(xù)兩年下滑。一系列數(shù)據(jù)表明，已有政策無(wú)法支撐人口數(shù)量持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。記者注意到，此次落戶新政不僅僅是購(gòu)房門檻的放寬，落戶人才的學(xué)歷、時(shí)間、年齡也大幅放寬。這種多渠道落戶實(shí)際上體現(xiàn)出了在城市競(jìng)爭(zhēng)中需要吸引人才，吸引人口的壓力。而逐步放寬了落戶的門檻，拓寬了落戶的途徑，也是希望借此來(lái)提高整個(gè)城市的吸引力。

未來(lái)五年，青島的人口數(shù)量要達(dá)到什么規(guī)模呢？青島市發(fā)布的“十四五”規(guī)劃《綱要》提出，到2025年青島常住人口達(dá)到1100萬(wàn)人。據(jù)青島市統(tǒng)計(jì)局官方數(shù)據(jù)，2019年年末，青島全市常住總?cè)丝跒?49.98萬(wàn)人，也就是說(shuō)，六年間（2020年—2025年），青島市要增加150.02萬(wàn)人，平均每年增加25萬(wàn)人。

好的政策能夠吸引人來(lái)，但如何讓人留下才是關(guān)鍵。對(duì)于人才的引進(jìn)，青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)備好了嗎？日前，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于分解下達(dá)2021年公租房和人才住房建設(shè)籌集任務(wù)的通知》，在人才住房建設(shè)籌集方面，今年青島市計(jì)劃建設(shè)籌集人才住房6萬(wàn)套，其中租賃型人才住房3萬(wàn)套。不僅如此，自去年以來(lái)，青島開始大力實(shí)施人才安居工程，僅2020年一年時(shí)間，就開工建設(shè)人才住房超過(guò)10萬(wàn)套，旨為讓人才“來(lái)了有房住，留下有住房”。

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者 李雯