據(jù)媒體7月15日報道，近日，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司已與中國平安人壽保險股份有限公司在洽談收購北大資源（控股）有限公司資產(chǎn)事宜。報道稱，此次收購是項目層面收購還是整體入股，目前還在商討當(dāng)中。據(jù)悉，北大資源在天津、青島、開封、武漢、長沙等18個城市，共擁有38個物業(yè)開發(fā)項目，其中在青島曾開發(fā)過兩個項目，一個是小水清溝村改造項目，已于2015年轉(zhuǎn)手中信；另外在嶗山有一寫字樓項目，開盤四年有余仍有半數(shù)以上房源待售。另據(jù)了解，北大資源在山東多個項目遭遇被收購命運(yùn)，故業(yè)界傳言北大資源欲退出山東市場，但北大資源對此一直予以否認(rèn)。

位于青島嶗山區(qū)的北大資源廣場項目已經(jīng)建成，尚有386套房源處于待售狀態(tài)。

平安人壽成間接“掌控者”

記者從北大資源官方網(wǎng)站查詢了解到，依托北京大學(xué)和方正集團(tuán)，北大資源于1992年創(chuàng)立于北京，目前資產(chǎn)規(guī)模超過1000億。北大資源集團(tuán)是專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、教育投資、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營和物業(yè)經(jīng)營管理等業(yè)務(wù)的綜合性房地產(chǎn)控股集團(tuán)。公開資料顯示，北大資源定位為“科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)服務(wù)商”，聚焦“科技”和“大健康”兩大發(fā)展主軸。目前，北大資源已經(jīng)形成了環(huán)渤海、長三角、粵港澳大灣區(qū)、西南經(jīng)濟(jì)帶、華中經(jīng)濟(jì)帶五大區(qū)域的戰(zhàn)略布局，業(yè)務(wù)版圖覆蓋20余個中心城市，開發(fā)運(yùn)營面積超過2000萬平方米，打造了包括科創(chuàng)園區(qū)、特色產(chǎn)城、美好社區(qū)、璀璨商辦、全齡教育、至誠服務(wù)六大系列組成的“叢林產(chǎn)品體系”。

在一系列華麗的文字介紹背后，近日北大資源或?qū)⒁字鞯南?，使其再次被推上行業(yè)的風(fēng)口浪尖。據(jù)媒體7月15日報道，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司已與中國平安人壽保險股份有限公司在洽談收購北大資源（控股）有限公司資產(chǎn)事宜。報道稱，此次收購是項目層面收購還是整體入股，目前還在商討當(dāng)中。

此番洽談收購動作，并非空穴來風(fēng)。記者查閱資料了解到，2016年8月15日，方正集團(tuán)公告稱，收到證監(jiān)會《調(diào)查通知書》，因涉嫌違反證券法律法規(guī)，證監(jiān)會決定對其立案調(diào)查。2020年2月18日，方正集團(tuán)債權(quán)人北京銀行以方正集團(tuán)未能清償?shù)狡趥鶆?wù)，且明顯不具備清償能力但具有重整價值為由，申請法院對方正集團(tuán)進(jìn)行重整。方正集團(tuán)旗下4家A股公司及旗下港股方正控股、北大資源集體發(fā)布了這一公告。2021年7月5日，北大方正集團(tuán)有限公司發(fā)布公告稱，北大方正集團(tuán)有限公司管理人收到北京一中院送達(dá)的《民事裁定書》，裁定批準(zhǔn)北大方正集團(tuán)有限公司等五家公司重整計劃，并終止重整程序。根據(jù)北京一中院的裁定及生效的重整計劃，公司控股股東方正集團(tuán)及其一致行動人方正產(chǎn)控持有的公司股份將全部轉(zhuǎn)入擬設(shè)立的新方正集團(tuán)，公司控股股東擬變更為新方正集團(tuán)。中國平安人壽保險股份有限公司或其下屬全資主體擬按照70%的比例受讓新方正集團(tuán)73%至100%的股權(quán)，因此，平安人壽或其下屬全資主體擬成為新方正集團(tuán)的控股股東，中國平安保險（集團(tuán)）股份有限公司作為平安人壽的控股股東，擬間接控制公司。

對于保利發(fā)展洽購北大資源資產(chǎn)一事，北大資源方面向媒體回應(yīng)稱，“以公司正式發(fā)布的公告或信息為準(zhǔn)”，保利發(fā)展方面則未予答復(fù)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前保利發(fā)展主要跟平安在談，但尚未盡調(diào)，需要簽訂相關(guān)協(xié)議后，才會進(jìn)行盡調(diào)。鑒于北大方正情況較為復(fù)雜，保利發(fā)展收購北大資源資產(chǎn)事宜仍存不確定性，即便有進(jìn)展，相關(guān)審核流程也會較長。

信用降級引發(fā)債務(wù)危機(jī)

梳理公司發(fā)展脈絡(luò)不難看出，2020年，北大資源自間接控股股東方正集團(tuán)的重整造成了北大資源在資本市場信用評級的降低，北大資源自身的資金鏈也面臨考驗，一度引發(fā)了包括五礦信托在內(nèi)的多起債務(wù)訴訟。

數(shù)據(jù)顯示，2020年北大資源的營業(yè)總收入由19年的241.32億元人民幣降到了90.85億元。對此，北大資源給出的解釋是：一、為了配合母公司重整，北大資源主動削減約2/3的交付面積導(dǎo)致收入減少；二、由于已完成物業(yè)發(fā)展項目的附屬公司資本化利息減少，導(dǎo)致財務(wù)費(fèi)用增加；三、為若干物業(yè)開發(fā)項目根據(jù)現(xiàn)行市況評估的可變現(xiàn)凈值可能產(chǎn)生的減值虧損而作出撥備；四、由于延遲償還銀行及其他借款的索償罰款增加。

北大資源于2021年3月31日發(fā)布了2020年全年業(yè)績公布，截至2020年12月31日，北大資源集團(tuán)年內(nèi)凈虧損18.45億元，較19年末增加1.52億元。流動負(fù)債較流動資產(chǎn)高出22.33億元。更多的資料數(shù)據(jù)顯示，北大資源從2019年開始公司營業(yè)虧損，2020年開始縮小營業(yè)規(guī)模、控制經(jīng)營成本，但仍然不能緩解公司的虧損。2020年末北大資源的現(xiàn)金總額為18.63億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能覆蓋短期債務(wù)，現(xiàn)金流壓力較大。截至2020年12月31日，北大資源的有息負(fù)債約為121.74億人民幣，有息負(fù)債率高達(dá)31.30%，且全部需要在一年之內(nèi)償還。

由于無力償還債務(wù)，2020年1月6日北大資源公告稱五礦國際信托向青海省西寧市中級人民法院發(fā)出有關(guān)人民幣23.2億元的借貸訴前財產(chǎn)保全，申請凍結(jié)附屬公司北大資源集團(tuán)投資有限公司及武漢天合錦瑞房地產(chǎn)發(fā)展有限公司的銀行賬號資金。此后北大資源又陸續(xù)收到廣東省東莞市第三人民法院的訴訟和深圳仲裁院證券糾紛案的仲裁申請，要求分別償清貸款10.62億元（后變更為7.74億元）和相關(guān)證券本息約4.97億元。

事實(shí)上，甚至在2020年之前的幾年里，北大資源在多地項目的頻被收購或停工，在一定程度上看出其自身的資金鏈早已面臨考驗。

北大資源山東調(diào)整遇坎坷

資料顯示，北大資源在天津、青島、開封、武漢、長沙等18個城市，共擁有38個物業(yè)開發(fā)項目。記者了解到，近年來，北大資源先后對山東多個項目進(jìn)行了多次調(diào)整，個別項目已被其他公司收購，去年還曾掛牌出售余下項目公司股權(quán)，但進(jìn)展并不算順利。

據(jù)了解，2018年12月27日，北大資源宣布，擬透過公開掛牌流程于上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所出售其于青島博雅置業(yè)有限公司的70%股權(quán)，公開掛牌原定于2018年12月26日啟動并于2019年1月23日截止。據(jù)悉，當(dāng)時潛在出售的最低價(即初步標(biāo)價)為人民幣9100萬元，收購青島公司70%的股權(quán)；同時，中標(biāo)者還需承諾償還青島公司結(jié)欠公司控股股東北大資源集團(tuán)有限公司的款項，凈額約人民幣11.31億元。到2019年1月，北大資源公告稱，公開掛牌的投標(biāo)期原于1月23日截止，由于在投標(biāo)期截止前，北大投資未征集到意向受讓方，公開掛牌之投標(biāo)期截止日將延長至1月30日。3月29日，有關(guān)出售青島公司70%股權(quán)事項，北大資源再度披露最新進(jìn)展，其稱，由于青島公司結(jié)欠北大資源集團(tuán)有限公司的本金金額自2018年9月30日起增加，自公告日期起，潛在出售事項的最低價將變更為人民幣9100萬元，以收購青島公司70%股權(quán)及承諾償還青島公司結(jié)欠集團(tuán)公司的金額約人民幣11.31億元(于2018年9月30日)及青島公司可能結(jié)欠集團(tuán)公司的有關(guān)其他金額以及其應(yīng)計利息。后來，北大資源稱決定終止公開掛牌。

近日，記者來到位于青島嶗山區(qū)的北大資源廣場項目看到，該項目為商業(yè)辦公綜合體，已經(jīng)建成并開始交付。據(jù)項目銷售人員介紹，項目分別四個樓座在售，其中一棟已被日照銀行整棟購買，另外兩棟也計劃以整棟或整層模式對外出售，目前只有3號樓可對外散售，面積以“120平方米+”形式進(jìn)行定制銷售。記者從青島網(wǎng)上房地產(chǎn)查詢獲悉，截至7月21日，已開盤四年有余的北大資源廣場項目，兩期共有603套房源，已售217套，仍有386套處于待售狀態(tài)。對于項目股權(quán)是否存在變化的說法，項目銷售人員稱公司致力于商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的開發(fā)銷售，目前項目銷售一切正常。

據(jù)悉，北大資源廣場是北大資源集團(tuán)在青島首個項目，以商業(yè)為主，其在青島還開發(fā)了新都心苑項目以保障房為主。此外，北大資源在青島還曾涉足一舊村改造的住宅項目，該項目原為北大資源進(jìn)軍青島主城區(qū)的重點(diǎn)項目，分別于2013年、2014年、2015年以競拍及收購形式拿下。2015年3月，北大資源宣布，出售青島博雅華府項目予中信改成中信城，最后項目又被中海收購，就是目前的中海寰宇天下。對于博雅華府易主，當(dāng)年業(yè)界認(rèn)為是北大資源退出青島市場的“征兆”。對此，北大資源方面當(dāng)時表示，出售青島博雅華府項目，并不意味著北大資源就退出青島市場了，未來公司還將進(jìn)一步深耕青島。

無獨(dú)有偶。北大資源還在2009年首次進(jìn)入濟(jì)南市場，但旗下項目也未逃脫被收購的命運(yùn)。2010年，北大資源拿下小清河北路的兩宗土地，此后，其還多次在小清河以北拿地，為北大時代項目。不過，在2016年4月份，北大資源掛牌轉(zhuǎn)讓濟(jì)南源浩置業(yè)(北大時代項目公司)70%股權(quán)及21.52億元債權(quán)，底價22.92億元，此后，恒大接手源浩置業(yè)。源浩置業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓再度引發(fā)關(guān)于北大資源要退出山東市場的猜測，不過北大資源依然對此予以否認(rèn)。

“相比收購方式拿地，談判拿地的可控性更高，成本也更容易控制?！本痛朔＠l(fā)展與平安洽購北大資源事宜，一位投資機(jī)構(gòu)高層向媒體表示。與北大資源資金緊張局面形成鮮明對比的是，保利發(fā)展手頭資金較為充裕。在今年6月24日保利發(fā)展的股東會上，總經(jīng)理劉平透露，“2021年保利發(fā)展計劃房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資總額3950億元，相較去年上調(diào)后的金額同比增長17.9%。”易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，在“三道紅線”融資新規(guī)背景下，保利發(fā)展等央企和部分未踩線民企手頭資金更為充裕，機(jī)會較大。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年度報告期末，保利發(fā)展剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率68.74%，凈負(fù)債率56.55%，現(xiàn)金短債比達(dá)1.82，實(shí)現(xiàn)“三道紅線”全部綠檔達(dá)標(biāo)。

青島財經(jīng)日報/青島財經(jīng)網(wǎng)記者 李雯