日前，《青島市市轄區(qū)第二批次住宅用地供應(yīng)集中公告》發(fā)布。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，從行業(yè)預(yù)期角度來看，“競品質(zhì)”有望成為土拍規(guī)則新“標(biāo)配”，品質(zhì)先行或倒逼房企注重產(chǎn)品力，提升項(xiàng)目品質(zhì)，產(chǎn)品力至上的時(shí)代正在到來。

競品質(zhì)成土拍新“標(biāo)配”

青島今年二批次集中供地在經(jīng)歷7月30日掛牌，8月11日緊急叫停終止出讓后，8月18日發(fā)布《青島市市轄區(qū)第二批次住宅用地供應(yīng)集中公告》，分別從拍地地塊數(shù)量、延期競拍、控溢價(jià)、競買資格及資金、競品質(zhì)、違規(guī)嚴(yán)懲等幾個(gè)方面進(jìn)行了調(diào)整。其中，出讓方式由“限地價(jià)，競自持城鎮(zhèn)住宅面積”調(diào)整為當(dāng)?shù)貕K的最高競買報(bào)價(jià)達(dá)到或超過最高限價(jià)時(shí)，網(wǎng)上土地競價(jià)中止，轉(zhuǎn)到線下競高品質(zhì)商品住宅建設(shè)環(huán)節(jié)。根據(jù)近日公布的市北、李滄、嶗山、西海岸等各區(qū)土地出讓文件來看，競品質(zhì)范圍包括智慧化基礎(chǔ)設(shè)施配置、綠色建筑、裝配式建筑，分值按照等級從1分-3分。

“從行業(yè)預(yù)期角度來看，競品質(zhì)將成為土拍規(guī)則新‘標(biāo)配’?！鼻鄭u銳理分析師認(rèn)為，本輪土地調(diào)控嚴(yán)控土地價(jià)格，是從房地產(chǎn)源頭——土地供應(yīng)端出發(fā)，嚴(yán)控地價(jià)，一方面降低了開發(fā)商拿地成本，有一定的利潤空間（政策本身并非是讓利于房企，核心仍是為了穩(wěn)定房價(jià)）。另一方面，品質(zhì)先行將倒逼房企注重產(chǎn)品力，提升項(xiàng)目品質(zhì)，符合目前改善需求的大趨勢。

八成頭部房企涉足智慧社區(qū)

業(yè)內(nèi)人士表示，“競品質(zhì)”有利于從源頭上引導(dǎo)房地產(chǎn)市場供應(yīng)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，引導(dǎo)開發(fā)商提升智慧化基礎(chǔ)設(shè)施、綠色建筑、裝配式建筑等方面建造設(shè)計(jì)能力。

8月23日，記者來到位于海爾路1號的云璽項(xiàng)目，體驗(yàn)智慧社區(qū)“云生活”。業(yè)主通過人臉識別可快速進(jìn)出道閘，遍布社區(qū)公區(qū)的14臺人臉抓拍攝像機(jī)通過瞳孔間距進(jìn)行精準(zhǔn)記錄，識別到危險(xiǎn)人員后馬上預(yù)警，業(yè)主在手機(jī)APP上可查看社區(qū)中家人的實(shí)時(shí)畫面；快遞、外賣等外來人員則需要進(jìn)行身份證與人臉雙重比對與記錄，連同在社區(qū)的活動軌跡會一并上傳至海納云平臺，建立人員數(shù)據(jù)名單；電梯內(nèi)如監(jiān)測有電動車進(jìn)入或有人暈倒，可即時(shí)報(bào)警或通知救援。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，目前智慧社區(qū)市場保持著較高的增長，從頭部企業(yè)在智慧社區(qū)的參與度來看，84%的50強(qiáng)房企均已涉足智慧社區(qū)領(lǐng)域。另據(jù)記者了解，此前青島市住建局發(fā)布了《青島市綠色建筑與超低能耗建筑發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃(2021-2025)》，從綠色建筑、超低能耗建筑與近零能耗建筑、裝配式建筑、綠色生態(tài)城區(qū)和綠色生態(tài)城鎮(zhèn)等4大方面提出了未來五年建設(shè)目標(biāo)，到2025年，青島裝配式建筑單體裝配率將不低于50%。未來專做高品質(zhì)的開發(fā)商或?qū)⒂瓉碇卮蟀l(fā)展機(jī)遇。

產(chǎn)品力至上時(shí)代正在到來

對于此次土拍規(guī)則調(diào)整，有分析人士表示，首批集中供地利潤太薄，第二輪供地如果繼續(xù)采取此前的模式，多數(shù)企業(yè)拿地會造成風(fēng)險(xiǎn)，不拿地又會造成地方收入下滑，是“雙輸”局面。土拍規(guī)則調(diào)整，當(dāng)是對房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的落實(shí)，在新房限價(jià)，二手房指導(dǎo)價(jià)政策的基礎(chǔ)上，讓房價(jià)、地價(jià)聯(lián)動起來。

據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，今年首輪22個(gè)城市合計(jì)土地出讓金達(dá)到10530億元，平均土地溢價(jià)率達(dá)到14.7%，樓面價(jià)平均達(dá)10002元/平方米，相比2020年同比上漲了15.1%。與此同時(shí)，大部分城市都對新房銷售進(jìn)行了限價(jià)，兩相擠壓下，房企的利潤空間被大大壓縮了。

房企利潤被壓縮，讓一些購房者擔(dān)心房屋的品質(zhì)。此次土拍規(guī)則調(diào)整，將“品質(zhì)”列入開發(fā)商拿地以及建造標(biāo)準(zhǔn)中，對于開發(fā)商的成本管控能力及產(chǎn)品力提出更高的要求，擁有成熟成本管理體系及優(yōu)秀產(chǎn)品力的房企將進(jìn)一步拉開與其他房企的距離，同時(shí)優(yōu)秀建筑品質(zhì)帶來的品牌效應(yīng)也將對購房者產(chǎn)生一定品牌效應(yīng)，產(chǎn)品力至上的時(shí)代正在到來。

青島財(cái)經(jīng)日報(bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者 辛小麗