8月31日晚，廣州市住建局發(fā)布“二手房交易參考價發(fā)布機制”的通知；杭州二手房交易監(jiān)管服務平臺新增“房東直售”功能10天，房源量從90套增加至970套房源；而此前，青島市住建局也發(fā)布了關于“青島市存量房交易網(wǎng)上備案辦法”的征求意見稿……近期，關于二手房交易、去中介化等新聞成為業(yè)內關注熱點。據(jù)業(yè)內人士分析，未來二手房買賣中，傳統(tǒng)中介包攬全部交易的模式確實會改變，頭部中介機構將重構交易鏈條流程，為客戶打造全新的服務體驗。

二手房相關政策頻發(fā)

8月31日晚，廣州市住建局發(fā)布《關于建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制的通知》。通知稱，對于成交活躍的熱點區(qū)域，以住宅小區(qū)為單位，由廣州市住房政策研究中心在過去一年二手住房網(wǎng)簽成交價格基礎上，綜合考慮評估價格、周邊一手樓盤成交價格等因素，形成二手住房交易參考價格，適時發(fā)布。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、房地產(chǎn)網(wǎng)絡信息發(fā)布平臺等應對掛牌房源開展對照自查，不得發(fā)布價格虛高的二手住房房源。這意味著，去年下半年以來野蠻瘋長的廣州二手房價即將迎來最強暴擊。此前，深圳、上海等城市相繼發(fā)布二手房指導價，對市場的影響立竿見影，相關城市二手房成交量快速跌至冰點。

8月19日，杭州市二手房交易監(jiān)管服務平臺新增了“個人自主掛牌房源”功能。截至8月29日，杭州市主城區(qū)的個人掛牌房源量從90套增加至970套房源，增長近10倍。

8月12日，青島市住建局發(fā)布關于對《青島市存量房交易網(wǎng)上備案辦法（征求意見稿）》公開征求意見的通知，通知明確，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)應遵守存量房交易網(wǎng)上管理的各項操作規(guī)程，將房源信息上傳服務平臺，并對所提供和填寫信息的真實性和合法性負責，并公布房源核驗碼。同時，存量房交易雙方當事人約定進行交易資金監(jiān)管的，當事人辦理房屋網(wǎng)簽備案應簽訂交易資金監(jiān)管協(xié)議。交易資金不得挪作他用，房屋完成轉移登記后應立即劃轉。由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構撮合成交的存量房買賣，傭金也應納入資金監(jiān)管范圍。

“積極出臺二手房參考價，是近期各大城市房地產(chǎn)穩(wěn)定的重要政策，各類城市普遍都會出臺。此類管控主要以成交活躍的熱點區(qū)域為主，尤其是一些學區(qū)和地段較好的項目。后續(xù)政策將繼續(xù)收緊。尤其是隨著此類二手房參考價的發(fā)布，銀行信貸也會進行參照?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示，此前杭州在全國首個建立房東直售模式，對于二手房交易和中介生態(tài)等都有很大的影響，從此類模式來看，有去中介化的意味，或者說彌補了原有的中介服務的一些弊端。當前全國二手房交易中，約85%的交易是由中介機構完成的，而房東和購房者自主交易的比例相對不高。即便是對于此類15%的交易，也因為沒有平臺支持，交易風險很大。此次杭州在全國率先搭建直售平臺，具有創(chuàng)新的意義，也能夠提高直接交易的比例。其對于房東和購房者在交易模式方面增加了更多的選擇。另外，此類模式對于中介機構是有一定的挑戰(zhàn)的，相關中介需要研究此類平臺帶來的影響或沖擊。未來二手房交易中，傳統(tǒng)中介包攬全部交易的模式確實會改變。

專業(yè)的人干專業(yè)的事

9月1日，記者走訪了青島多家房產(chǎn)中介門店。“杭州這個平臺上線之前，實際上已經(jīng)進行了相當一段時間的磨合，青島暫時沒有杭州這樣官方發(fā)布的二手房交易監(jiān)管服務平臺，但是客戶自主交易二手房的情況是可以的。雖然沒有類似成交占比數(shù)據(jù)，但是份額很小。另外，部分個人房源缺乏核驗環(huán)節(jié)，不確定房屋真實性、產(chǎn)權是否清晰，存在風險?！钡掠咏B興路店工作人員告訴記者，二手房交易的過程其實很復雜，中介不僅只是推薦房源，陪同看房，還會提供很多環(huán)節(jié)的服務。例如前期篩選房源，房子的安全問題，房東是否有抵押、負債率如何等等，中介都要提前調查，中介還要幫購房者價格談判、簽約、過戶、跑銀行貸款流程，過戶流程等等，中間付出很多努力?！爸坝锌蛻敉ㄟ^我們看房，但為了省中介費，私下與房東交易，結果沒想到房東欠了高利貸，房產(chǎn)做了抵押，無法正常過戶，客戶后悔莫急。”該工作人員表示，目前青島市場上進行二手房自主交易的業(yè)主，多局限于親戚朋友或者老社區(qū)中關系密切、彼此信任且知根知底的鄰居之間。

據(jù)記者了解，通過中介買賣二手房，買家需要付出一筆不小的費用，目前，青島市場的大致費用水平為房屋總額度的2%-3%不等。在貝殼市北簽約服務中心，葛女士剛剛完成簽約，“工作忙沒有太多時間去尋找合適的房源、對房產(chǎn)交易的流程也不了解，雖然五六萬元的中介費挺心痛的，但是相較于近300萬元的房子，還是要以穩(wěn)妥為重。”葛女士告訴記者，之前也想過買朋友或者同事的房子，但價錢方面不太好談，越是熟人越不好意思砍價，最后還是通過中介幫忙，把價格降到心理預期，感覺這個中介費也算值了。

據(jù)鏈家經(jīng)紀人介紹，房東的期望永遠是賣高，掛牌價一般都明顯超出市場實際成交價，這個溢價率正常市場條件下達到5%左右，下行市場中，會達到5~10%，正是基于此，客戶一定要經(jīng)過大量的帶看和比對，在經(jīng)紀人的幫助下，協(xié)調買賣雙方議價，達成雙方都認可的交易價格。此外，通過中介的潤滑作用，買賣雙方可以打破陌生人之間的信任壁壘，加速交易完成?？傊€是得讓專業(yè)的人干專業(yè)的事。

二手房簽約“智能化”

近日，貝殼集中簽約新模式全新上線。記者在中心工作人員的帶領下來到簽約室，室內大屏幕上出現(xiàn)錄音錄像授權申請，這是貝殼推出的重要舉措，在客戶業(yè)主雙方通過授權申請后，簽約室內會全程進行錄音錄像，用以保證交易雙方的人身和財產(chǎn)安全。進入談判階段，經(jīng)紀人可以通過手機將客戶的問題投放至大屏幕，智能系統(tǒng)瞬間便給出了相關問題的解答。經(jīng)紀人拿出手機通過智能匹配系統(tǒng)對簽約經(jīng)理進行一鍵呼叫，并由簽約經(jīng)理為客戶講解簽約具體流程。大屏幕上可以投放風險告知視頻，通過觀看視頻，讓客戶業(yè)主雙方充分了解簽約潛在風險以及相關注意事項。在觀看視頻的同時，簽約經(jīng)理起草簽約合同。

“正規(guī)中介機構帶給客戶的首先是安全的保障，像貝殼現(xiàn)在就提供資金監(jiān)管、律師簽約見證、安心承諾等等，整個服務貫穿于交易前、交易及交易后的物業(yè)交割等等。其次，讓整個流程更加便捷，包括一站式簽約，買賣雙方不用來回跑，節(jié)省了很多時間?！睋?jù)貝殼市北簽約服務中心相關負責人介紹，與傳統(tǒng)在房產(chǎn)中介門店直接進行買賣合同簽約的形式不同，貝殼集中簽約模式將房產(chǎn)交易合同簽約程序從門店剝離出來，轉移到更加完備、專業(yè)的簽約服務中心。有房產(chǎn)交易意向的買賣雙方在房產(chǎn)經(jīng)紀人的陪同下前往簽約服務中心，這里將提供房屋買賣合同簽署、簽約風控管理、金融服務、交易計劃定制與后期一站式辦理等核心服務。相比傳統(tǒng)門店簽約，這種集中簽約和交易流程線上化的新服務模式，可以消除門店簽約弊端，并保障交易單的每一個環(huán)節(jié)順利進行，讓交易變得更簡單。集中簽約模式在本質上對房產(chǎn)交易鏈條流程進行了重構，打造了全新的服務體驗場景，極具創(chuàng)造性地為房產(chǎn)中介行業(yè)提效提供新的解決方案。

青島財經(jīng)日報/青島財經(jīng)網(wǎng)記者 辛小麗

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