據(jù)青島貝殼研究院提供的最新數(shù)據(jù)顯示，9月第4周，青島市全市成交1922套，成交面積24.7萬㎡，環(huán)比上漲21%，成交均價(jià)14372元/㎡，環(huán)比下降8% 。青島市全市二手房成交量335套，環(huán)比下降26.5%。

據(jù)克而瑞青島數(shù)據(jù)顯示，青島市新建商品住宅去化周期已經(jīng)高達(dá)16個(gè)月。同時(shí)，青島貝殼研究院提供的另一組數(shù)據(jù)顯示，從今年2月份到現(xiàn)在，新增房源數(shù)約為12000套，二手房掛牌總量整體處于上漲區(qū)間。這其中，值得關(guān)注的是2017-2018年集中交房后限售的二手房，在今年底也將集中滿足上市條件。新房庫(kù)存量大，二手房掛牌總量提高。不難看出，2021年第四季度，二手房與新房去庫(kù)存將在銷售市場(chǎng)上短兵相接。

剛需之戰(zhàn)

二手房的糾結(jié)

“再有一年左右，孩子就要報(bào)名上學(xué)了。”在金門路一家個(gè)人中介，記者遇到了想在上杭路附近購(gòu)置房產(chǎn)的徐女士，她表示，青島的學(xué)區(qū)基本上以市南為最優(yōu)，考慮我們夫妻都在這附近上班。周邊金門路和基隆路小學(xué)是我們比較關(guān)注的學(xué)校，所以計(jì)劃在這附近購(gòu)置。

“這附近都是老房子，稍微新點(diǎn)的都得5萬以上?！敝薪榧o(jì)女士告訴記者。據(jù)悉，目前在老城區(qū)由于新房供應(yīng)量較少，所以二手房成為學(xué)區(qū)剛需人群的關(guān)注點(diǎn)。

在主城區(qū)的核心區(qū)域二手房占據(jù)著學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)，在地理位置上有著得天獨(dú)厚的條件。但在實(shí)際交易中，存在著估值與實(shí)際價(jià)值不符的問題，這導(dǎo)致二手房在交易中，一方面面臨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)帶來的價(jià)格戰(zhàn)，另一方面隨著住宅建筑老化存在成為“老破小”的難題。

據(jù)青島某房產(chǎn)中介工作人員透露，“因?yàn)槟陻?shù)二手房本身會(huì)折損，無法保證房屋的質(zhì)量；另一方面，也因?yàn)樯鐓^(qū)環(huán)境和物業(yè)的更新?lián)Q代，即原本比較前衛(wèi)的社區(qū)裝飾，過上幾年就過時(shí)了，因跟不上最新的潮流而被很多人在購(gòu)房清單中淘汰。”

但是由于主城區(qū)一手房屬于稀缺資源。二手房仍然是剛需族、甚至改善族在主要地段的優(yōu)先選擇。對(duì)此，貝殼研究院資深研究員劉麗杰表示：“從空間上看，在大中城市，二手房集中分布在核心區(qū)域，城市設(shè)施配套更健全，較早的房源戶型小、總價(jià)低，更適合首次置業(yè)客群?！?/p>

主城之戰(zhàn)

新房的攻與守

劉麗杰還提到：“正是首次置業(yè)客群的入市二手房使得房源業(yè)主得以賣掉二手房并進(jìn)入新房市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)改善的目的?？梢哉f，大部分情況下，在大城市的二手房剛需房源是房屋交易鏈條的開啟，新房多是交易鏈條的中后端，二者面對(duì)的客群不完全相同?！?/p>

由此來看，雖然二手房和新房在市場(chǎng)上存在著競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，但相互間也存在著客源的傳導(dǎo)與轉(zhuǎn)換。記者在采訪中，發(fā)現(xiàn)2021年以來北都心的概念已經(jīng)在青島市民中由陌生變得熟悉。而在此之前，新都心、唐島灣、甚至更早的哪里有萬達(dá)廣場(chǎng)哪里就是城市中心等等之類的廣告在青島耳熟能詳。

此起彼伏的廣告文案中，記載著房企和新房在城市開發(fā)建設(shè)中的開拓作用。然而，隨著主城開發(fā)空間的減少，很多房產(chǎn)開發(fā)商、買家不得不將眼光放到主城外圍的新區(qū)、開發(fā)區(qū)、甚至近郊區(qū)域。新房的區(qū)域逐漸向城市外圍發(fā)展，這其中不乏主城區(qū)空間越來越少,地塊“供＜求”的原因所導(dǎo)致。無論怎樣，二手房在這場(chǎng)“戰(zhàn)爭(zhēng)”中依托主城區(qū)位在剛需消費(fèi)者心目中占據(jù)著優(yōu)勢(shì)地位。

易居企業(yè)（中國(guó)）集團(tuán)有限公司城市發(fā)展部副總經(jīng)理繆萌表示，一手房和二手房存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，從房型來看一手房的房型更合理，環(huán)境和采光更好，更符合人們的居住習(xí)慣，二手房則直觀便利，一目了然，具有周邊配套設(shè)施健全的優(yōu)點(diǎn)。

記者采訪了正通過網(wǎng)上APP篩選購(gòu)房信息的劉先生，他表示，“家里有孩子有老人，原先的房子面積小，不太方便，所以考慮換個(gè)房子。只要區(qū)位好、性價(jià)比到位，一手房二手房都可以接受?！?/p>

而另一位正在浮山后看房的張女士表示，“原先小區(qū)配套設(shè)施老化，停車位太少了，綠化也不行，所以想買個(gè)住著舒服的小區(qū)。浮山后近期有不少新盤在供應(yīng)，因此特別來看看?！庇浾甙l(fā)現(xiàn)，在眾多買房人群中，每個(gè)階段和年齡層的需求不同，對(duì)房子的要求也有所不同，這其中區(qū)位和性價(jià)比是優(yōu)先考慮的要素。

另?yè)?jù)調(diào)研顯示，除了占主導(dǎo)的剛需房市場(chǎng)以外，改善型購(gòu)房大軍也成為市場(chǎng)中不可忽視的力量。而改善住房人群，由于在主城有住房基礎(chǔ)，所以更易接受新區(qū)或者近郊的新房。

值得注意的是，隨著新房建設(shè)的減速和城市更新的深入，存量市場(chǎng)二手房的交易率將會(huì)逐年提高，而在新房市場(chǎng)，去庫(kù)存可能要面對(duì)一個(gè)較大的技術(shù)挑戰(zhàn)——好的區(qū)域房子賣完后，新區(qū)與郊區(qū)的房子如何在市場(chǎng)戰(zhàn)中求生？這將是一個(gè)值得思考的問題。

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁(yè)新聞 記者 于爽