“2021年青島辦公樓市場經(jīng)歷了核心商務(wù)區(qū)的最后一波供應(yīng)高峰，新增供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高。”1月11日，在仲量聯(lián)行2021年第四季度青島房地產(chǎn)市場回顧及展望發(fā)布會上，仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示，2021年全年共有7個項目入市，為青島辦公樓市場帶來超過58萬平方米的新增供應(yīng)，年度供應(yīng)量創(chuàng)下自2005年以來的歷史新高。

7項目入市推高供應(yīng)量

報告顯示，2021年新增供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高，全年共有7個項目入市，為青島辦公樓市場帶來超過58萬平方米的新增供應(yīng)，年度供應(yīng)量創(chuàng)下自2005年以來的歷史新高。其中，四分之三的新增供應(yīng)為持有型辦公物業(yè)。

據(jù)介紹，由于退出及融資渠道的多樣化，開發(fā)商不再只通過散售來回籠資金，而更關(guān)注于物業(yè)的長期運營和整體增值。持有型物業(yè)比重的增加也代表著青島辦公樓市場的整體品質(zhì)提升到了一個新高度。以2021年四季度交付的融匯中心為例，作為青島融匯集團持有的高品質(zhì)辦公物業(yè)，融匯中心以較高的硬件標準和完善的軟件設(shè)施為企業(yè)在市北商務(wù)區(qū)選址提供了豐富多元的辦公選擇，其特有的整層共享辦公會議中心打造了青島智慧辦公的新標桿。

數(shù)據(jù)顯示，受自用需求推動，全年凈吸納量遠高于過去三年平均水平。2021年全年青島辦公樓市場整體凈吸納量達到28.5萬平方米，遠高于過去三年13.6萬平方米的平均水平。自用型需求占比達37%，成為推高市場吸納量的主要因素。在可租賃凈吸納量中，來自內(nèi)資專業(yè)服務(wù)和科技媒體通訊類租戶的需求占比超過45%。供應(yīng)高企使得市場租金繼續(xù)承壓下行，業(yè)主面臨的市場壓力加劇。2021年四季度，整體市場平均有效租金為82元/平方米/月，甲級辦公樓平均有效租金為117元/平方米/月。排除新入市項目影響，這兩項租金指標同時環(huán)比下降1.5%。市場租金已連續(xù)12個季度呈下降趨勢，全年新增供應(yīng)激增以及年底市場需求疲軟，進一步加劇了租金的下行壓力。

“科技類企業(yè)有望持續(xù)帶動辦公市場新設(shè)立和擴張需求?！敝倭柯?lián)行青島商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)曲巖萍表示，“內(nèi)循環(huán)背景下，企業(yè)加速更迭，并購活動活躍，行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加劇，靈活辦公可以更好地迎合成本敏感、企業(yè)規(guī)?？焖僮兓某鮿?chuàng)型企業(yè)。靈活辦公運營商將在青島辦公樓市場繼續(xù)呈擴張趨勢。”據(jù)介紹，中美貿(mào)易摩擦將加快IT國產(chǎn)化進程及全產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)建，科技企業(yè)將利用不同城市資源實現(xiàn)全國戰(zhàn)略布局，這些均將帶動科技企業(yè)在甲乙級辦公樓和產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的新設(shè)立和擴張需求。

餐飲成零售業(yè)最大亮點

餐飲行業(yè)持續(xù)成為市場主力需求來源，在2021年全年零售業(yè)態(tài)新開業(yè)面積中占比為三分之一。據(jù)介紹，資本推動下的連鎖餐飲品牌擴張明顯，例如太二酸菜魚，安三胖、和府撈面等均在不同商圈開出多家新店。同時，奢侈品消費持續(xù)回流，高端零售消費持續(xù)錄得快速增長，Tory Burch、Theory等輕奢品牌均在青島開出第二家店。另外，首進青島的網(wǎng)紅品牌憑借較高的引流能力陸續(xù)入市， Tim Hortons、撈王、云海肴以及即將開業(yè)的網(wǎng)紅咖啡% Arabica等，引起了市場的廣泛關(guān)注。

報告顯示，兩大零售項目集中開業(yè)，共計新增供應(yīng)20.5萬平方米。2021年四季度迎來2個項目入市，分別為正合茂和利群金鼎廣場西海岸店。其中，正合茂位于火車北站的非核心商圈，是典型的社區(qū)型及配套型商業(yè)。利群金鼎廣場-西海岸店位于長江中路商圈，是利群集團逐漸由傳統(tǒng)百貨向購物中心業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的又一嘗試，在以百貨作為主力店的基礎(chǔ)上融合了滑冰場、電競館、兒童樂園、室內(nèi)馬場、影院等多元業(yè)態(tài)?？傮w來看，2021年全年共有4個項目入市，共計新增供應(yīng)39.9萬平方米，供量規(guī)模已基本恢復至疫情前水平。零售市場租金方面，租價基本觸底，連續(xù)兩個季度環(huán)比持平。2021年四季度青島全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)平均租金為228元/平方米/月，排除新入市項目影響，已連續(xù)兩個季度環(huán)比持平，意味著市場租金已基本觸底。

展望2022年，近郊商業(yè)將持續(xù)迎來新增供量，部分項目或?qū)⒀舆t開業(yè)。統(tǒng)計顯示，2022年預(yù)計將有超過45萬平方米的新增供應(yīng)入市，主要分布于膠州、即墨、西海岸等近郊商圈。

青島財經(jīng)日報/首頁新聞記者 李雯