6月16日，深交所首批兩單基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募項(xiàng)目平穩(wěn)上市，標(biāo)志著REITs擴(kuò)募機(jī)制全面落地。這是深交所認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央國(guó)務(wù)院決策部署和中國(guó)證監(jiān)會(huì)部署要求，推動(dòng)完善REITs市場(chǎng)再融資功能，積極構(gòu)建多層次REITs市場(chǎng)，加快形成存量資產(chǎn)和增量投資良性循環(huán)的重要舉措。業(yè)內(nèi)人士表示，本次兩單擴(kuò)募項(xiàng)目落地，對(duì)于優(yōu)化REITs投資組合、增強(qiáng)產(chǎn)品抗風(fēng)險(xiǎn)能力、推動(dòng)REITs市場(chǎng)形成“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)新格局具有重要意義，標(biāo)志著REITs發(fā)展進(jìn)入新階段、迎來(lái)新機(jī)遇。

圖為深交所首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募上市儀式現(xiàn)場(chǎng) 深交所供圖

持續(xù)暢通投融資循環(huán) 兩單擴(kuò)募“打樣”

首批兩單REITs擴(kuò)募項(xiàng)目——博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT和紅土創(chuàng)新鹽田港REIT共募集資金16.59億元。其中，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT本次擴(kuò)募購(gòu)入資產(chǎn)為位于深圳市光明高新園區(qū)的招商局智慧城（光明科技園）科技企業(yè)加速器二期項(xiàng)目，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT本次擴(kuò)募購(gòu)入資產(chǎn)為位于深圳市鹽田港綜合保稅區(qū)內(nèi)的世紀(jì)物流園項(xiàng)目。

“公募REITs真正的長(zhǎng)久生命力在于能否持續(xù)擴(kuò)募并購(gòu)，通過(guò)不斷吸入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合，持續(xù)發(fā)力，做大做強(qiáng)，成為一個(gè)主動(dòng)管理、有所作為的有機(jī)生命體。首批REITs 項(xiàng)目擴(kuò)募落地對(duì)于中國(guó)REITs市場(chǎng)持續(xù)納入優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)有積極促進(jìn)作用，也是市場(chǎng)逐步邁向成熟的標(biāo)志之一。”博時(shí)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

“擴(kuò)募公告發(fā)布以來(lái)，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT受到了市場(chǎng)投資人的廣泛關(guān)注?！痹撠?fù)責(zé)人表示，對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)，公募REIT的擴(kuò)募打通了新購(gòu)入資產(chǎn)的上市通道，基金的資產(chǎn)和儲(chǔ)備規(guī)模將得到持續(xù)提升，有助于本基金實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)組合的多元化，在資產(chǎn)類(lèi)型和資產(chǎn)區(qū)域上提升分散度，在一定程度上降低單一片區(qū)、單一資產(chǎn)受行業(yè)政策、市場(chǎng)波動(dòng)影響較大的風(fēng)險(xiǎn)，基金的抗風(fēng)險(xiǎn)能力將有所提升。

“此次基金擴(kuò)募的戰(zhàn)配階段除原始權(quán)益人外有9家機(jī)構(gòu)投資人參與戰(zhàn)略配售，在定向擴(kuò)募發(fā)售階段有不少機(jī)構(gòu)投資人也表現(xiàn)出踴躍的參與意向，在競(jìng)價(jià)部分出現(xiàn)溢價(jià)認(rèn)購(gòu)的情況，整體而言機(jī)構(gòu)投資人對(duì)擴(kuò)募的接受度也較好?！奔t土創(chuàng)新基金管理有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，本次擴(kuò)募最令人驚喜的在于紅土鹽田港REIT新購(gòu)入資產(chǎn)與首發(fā)同樣為最為稀缺、租賃市場(chǎng)最為活躍的核心一線城市中毗鄰核心集裝箱碼頭的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施。第一、二產(chǎn)業(yè)在上半年逐漸復(fù)蘇并預(yù)計(jì)在下半年促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)恢復(fù)，后期經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和進(jìn)出口貿(mào)易的走高，第三方物流和跨境電商的倉(cāng)儲(chǔ)租賃需求增強(qiáng)，港口倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的發(fā)展都將持續(xù)受益。同時(shí)，擴(kuò)募資產(chǎn)所處位置毗鄰首發(fā)資產(chǎn)項(xiàng)目，也更有利于開(kāi)展項(xiàng)目管理并形成規(guī)?；?yīng)。

“對(duì)于我們而言，公募REITs能夠加速資金運(yùn)轉(zhuǎn)，盤(pán)活存量資產(chǎn)，擴(kuò)募路徑走通后，公募REITs將為企業(yè)提供更多幫助。”作為原始權(quán)益人，深圳港集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這一路徑可以持續(xù)緩釋企業(yè)融資需求，持續(xù)有效真實(shí)壓降負(fù)債率，尤其對(duì)于杠桿率偏高的企業(yè)，可引入權(quán)益資金替代負(fù)債，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展能力。通過(guò)打通公募REITs存量資產(chǎn)上市路徑，深圳港集團(tuán)也探索出倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的資本市場(chǎng)退出路徑，為企業(yè)探索出一套輕重資產(chǎn)分離的領(lǐng)先運(yùn)營(yíng)模式。“通過(guò)REITs平臺(tái)擴(kuò)募，有助于集團(tuán)進(jìn)一步擴(kuò)展資產(chǎn)管理規(guī)模，促進(jìn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與市場(chǎng)接軌，吸引社會(huì)資本參與基建項(xiàng)目，有利于盤(pán)活存量資產(chǎn)，形成投融資閉環(huán)?！?/p>

招商蛇口相關(guān)負(fù)責(zé)人也強(qiáng)調(diào)，REITs擴(kuò)募也是招商蛇口響應(yīng)國(guó)家戰(zhàn)略，以資產(chǎn)盤(pán)活擴(kuò)大有效投資、以投資融資循環(huán)促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的有效舉措。隨著蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募成功，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制進(jìn)一步確立。這也是蛇口產(chǎn)園REIT真正實(shí)現(xiàn)“運(yùn)營(yíng)平臺(tái)化”“發(fā)展市場(chǎng)化”“發(fā)行常態(tài)化”的重要標(biāo)志，為招商蛇口構(gòu)建新發(fā)展模式奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng) 積極探路盤(pán)活存量資產(chǎn)

首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市兩周年之際，首批擴(kuò)募項(xiàng)目的落地也意味著我國(guó)公募REITs市場(chǎng)又邁出了重要的一步，進(jìn)一步邁向常態(tài)化發(fā)行新階段。

“在常態(tài)化探索推進(jìn)過(guò)程中，相信市場(chǎng)投資者會(huì)更加客觀理性地評(píng)估基礎(chǔ)設(shè)施REITs的投資價(jià)值，做長(zhǎng)期價(jià)值投資者，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs方興未艾、未來(lái)可期?！闭猩躺呖谙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs作為資產(chǎn)上市的平臺(tái)，具備收購(gòu)、并購(gòu)的功能。通過(guò)持續(xù)擴(kuò)募融資收購(gòu)新資產(chǎn)是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為收并購(gòu)平臺(tái)的價(jià)值體現(xiàn)，也是基礎(chǔ)設(shè)施REITs成長(zhǎng)性的重要體現(xiàn)。隨著公募REITs“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)行常態(tài)化、消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施試點(diǎn)的放開(kāi)，以及監(jiān)管政策的不斷推進(jìn)和持續(xù)完善，在國(guó)內(nèi)擁有全球最大的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)規(guī)模下，中國(guó)公募REITs也將繼續(xù)壯大，市場(chǎng)參與主體和資產(chǎn)類(lèi)型也將更為豐富。

博時(shí)基金表示，在政策的支持下，市場(chǎng)擴(kuò)容速度會(huì)進(jìn)一步加快，同時(shí)底層資產(chǎn)類(lèi)型也會(huì)更加多元化，目前景區(qū)、軌道交通、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、鐵路等資產(chǎn)也正在推進(jìn)。結(jié)合本輪資產(chǎn)證券化創(chuàng)新的大背景，都是在盤(pán)活國(guó)有資產(chǎn)的前提下進(jìn)行的，民生公益屬性越強(qiáng)、存續(xù)體量大的資產(chǎn)未來(lái)可包裝的空間更廣闊。隨著一級(jí)發(fā)行的提速、不同資產(chǎn)類(lèi)型的擴(kuò)充，產(chǎn)品的資質(zhì)、規(guī)模和收益必定會(huì)出現(xiàn)分化。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，也會(huì)帶來(lái)不同的投資視角。

前述紅土創(chuàng)新基金相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，紅土創(chuàng)新基金未來(lái)也將繼續(xù)積極貫徹國(guó)家戰(zhàn)略，通過(guò)持續(xù)深耕挖掘優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、提升基礎(chǔ)設(shè)施專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)與管理能力、穩(wěn)步推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行上市和持續(xù)擴(kuò)募，助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展。

“出實(shí)招”“見(jiàn)實(shí)效” 深交所多層次助力“生態(tài)圈”建設(shè)

2022年以來(lái)，按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》中“建立健全擴(kuò)募機(jī)制，探索建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)”要求，在中國(guó)證監(jiān)會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)和國(guó)家發(fā)改委的指導(dǎo)下，深交所堅(jiān)持立足中國(guó)國(guó)情、借鑒全球經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)理論和實(shí)踐研究，制定REITs擴(kuò)募規(guī)則，聯(lián)合中國(guó)結(jié)算開(kāi)發(fā)上線定向擴(kuò)募發(fā)售系統(tǒng)，積極開(kāi)展市場(chǎng)組織，順利完成首批項(xiàng)目審核、發(fā)行、上市工作，全力保障擴(kuò)募項(xiàng)目平穩(wěn)落地。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)3年多來(lái)，規(guī)則制度不斷完善，市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，資產(chǎn)類(lèi)型有序拓展，覆蓋清潔能源、生態(tài)環(huán)保、保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等多種資產(chǎn)類(lèi)型，在服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局和推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展方面發(fā)揮著日益重要的作用。截至目前，深交所基礎(chǔ)設(shè)施REITs累計(jì)募集資金超240億元，回收資金重點(diǎn)用于科技創(chuàng)新、綠色低碳和民生發(fā)展等基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板領(lǐng)域，帶動(dòng)新增投資超1300億元，形成良好示范效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)了“穩(wěn)起步、開(kāi)好局”的階段性成效。

深交所表示，下一步將堅(jiān)持以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，深入貫徹黨的二十大精神，按照中國(guó)證監(jiān)會(huì)“進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行十二條”的工作要求，持續(xù)推動(dòng)深市基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

一是完善制度供給，打造核心引擎。強(qiáng)化以“管資產(chǎn)”為核心的全鏈條監(jiān)管制度安排，研究制定基礎(chǔ)設(shè)施REITs定期報(bào)告和臨時(shí)報(bào)告披露指引，構(gòu)建符合REITs特點(diǎn)規(guī)律的規(guī)則體系。

二是強(qiáng)化市場(chǎng)培育，凝聚發(fā)展合力。加大培育資源投入，系統(tǒng)開(kāi)展REITs項(xiàng)目專(zhuān)題培訓(xùn)，盡快推動(dòng)旅游、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等新類(lèi)型項(xiàng)目落地，支持更多符合條件的項(xiàng)目首發(fā)和擴(kuò)募上市。

三是優(yōu)化機(jī)制安排，激發(fā)市場(chǎng)活力。完善定價(jià)發(fā)售機(jī)制、交易做市機(jī)制及擴(kuò)募發(fā)售制度安排，豐富REITs投資者結(jié)構(gòu)及REITs投資標(biāo)的，適時(shí)研究推出REITs ETF和REITs實(shí)時(shí)指數(shù)。（記者 韋夏怡 北京報(bào)道）

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