要賣的房子降價(jià)60萬還賣不出去,眼瞅著要買的房子臨近違約期,張望恨不得吃上一大把后悔藥。
幾個(gè)月前,他把位于北京東四環(huán)外的一套一居室掛牌,心理價(jià)位卻從400萬一降再降,曾一度覺得380萬的報(bào)價(jià)太低沒賣,如今340萬竟也沒人肯簽約。
但其實(shí),張望的房子并不算差,甚至可以算得上是好流通的商品房。他的經(jīng)歷,正是當(dāng)下北京二手房市場冷淡的寫照。
6月、7月,北京二手房市場的成交進(jìn)一步走低,出現(xiàn)了不同程度的降價(jià)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),在最新的這一輪行情里,尤其是老破小戶型降價(jià)比較多,次新房降價(jià)幅度略低。以400萬總價(jià)為例,降價(jià)幅度從20萬到40萬不等,部分難出手的頂層老破小,如果業(yè)主著急置換,降價(jià)幅度會(huì)更大。
哪怕是核心區(qū)域?qū)W區(qū)房也受到降價(jià)影響,老破小學(xué)區(qū)房與最高點(diǎn)時(shí)的價(jià)格相比,降價(jià)幅度甚至達(dá)到數(shù)百萬級(jí)別,次新學(xué)區(qū)房降價(jià)幅度能好一些,但也有下調(diào)。
去年11月,北京二手房掛牌量突破10萬套的消息曾掀動(dòng)市場情緒,而21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到,目前,北京二手房的實(shí)際掛牌量,已經(jīng)逼近15萬套。
“在售房源多,買房人的選擇多,根本不著急?!币晃毁Y深房產(chǎn)中介表示,現(xiàn)在市場觀望情緒非常濃厚,買房的人群普遍都在挑揀,試圖尋找更高的性價(jià)比。
對(duì)于賣方來說,降價(jià)多少,則取決于出售的急迫程度。多位中介人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道,要想賣得快,要么房子真是特別優(yōu)質(zhì),要么降價(jià)實(shí)在狠。
不過,仍要理性看待北京二手房市場。拉長時(shí)間來看,北京樓市的買方需求仍在,受困于連環(huán)單的賣方也在逐步出清,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人們普遍判斷,接下來的北京二手房市場或?qū)②呌诜€(wěn)定,“是入手的好時(shí)機(jī),可以仔細(xì)挑挑看?!?/p>
量價(jià)齊跌
今年3月,趁著北京樓市“小陽春”,張望把他的一居室以400萬的掛牌價(jià)登記了出來,同步在尋找置換房源。
他所在的小區(qū)建成于2004年之后,在附近扎堆的上世紀(jì)80年代老破小里,算是樓齡比較新的,小區(qū)年輕人多,房源流動(dòng)速度向來可觀。
原以為很快就能以心儀價(jià)格賣掉房子的張望,卻從未拿到自己的預(yù)期價(jià)格。
掛牌之后,有買家報(bào)價(jià)380萬元,他拒絕了;一段時(shí)間之后,看房的客戶越來越少,張望把掛牌價(jià)調(diào)低到了380萬,買家報(bào)價(jià)卻多為360萬,他再次拒絕了這個(gè)價(jià)位;再后來,張望不得不把掛牌價(jià)調(diào)整到了365萬,并且叮囑中介要告訴買方這個(gè)價(jià)格“已經(jīng)非常誠心了”。但到目前為止,這套房子的掛牌價(jià)已經(jīng)降到了343萬,張望的心理預(yù)期大幅度回落到了340萬,依然沒能順利成交。
“來談價(jià)的買方出價(jià)越來越低,所有人都想著往低了砍價(jià)?!睆埻慕?jīng)紀(jì)人說,主要原因在于北京的二手房成交量低,掛牌量大,客戶對(duì)未來不看漲,就都不著急買。
這就意味著,類似于張望這樣的連環(huán)單業(yè)主會(huì)比較被動(dòng),只能以降價(jià)來換得成交,而且也不一定能成功。
從掛牌至今,張望經(jīng)過了北京二手房市場最新一輪的波峰與低谷。
今年年初,前期積壓的買房需求集中釋放,包括北京在內(nèi)的多數(shù)城市都迎來了“小陽春”。
北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,今年2月,北京二手房網(wǎng)簽量突增至15316套,環(huán)比上漲了84%,3月進(jìn)一步增長至22192套,市場氣氛隨之火熱。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在此前的采訪中得知,彼時(shí)成交周期明顯縮短,成交價(jià)也有所上浮,“買房人發(fā)現(xiàn),出手不夠果斷的話,看中的房子很快就會(huì)被別人買走?!?/p>
4月,隨著后續(xù)需求動(dòng)力不足,且業(yè)主受“小陽春”影響調(diào)高掛牌價(jià),北京二手房成交量明顯下滑,網(wǎng)簽量為13928套,環(huán)比下降近4成。5月、6月,數(shù)據(jù)進(jìn)一步下行,分別為12982套、10683套。
據(jù)多位房產(chǎn)中介透露,7月份,北京二手房成交量仍在低位徘徊,成交價(jià)也有進(jìn)一步松動(dòng)。
以北京東五環(huán)外一個(gè)流速較快的商品房小區(qū)為例,該小區(qū)戶型多為兩居室,掛牌價(jià)從550萬-600萬不等,3月份至今,成交價(jià)有降20萬的,也有降40萬的。
老舊小區(qū)的二手房降價(jià)幅度更高,約為6%-10%。如果房子恰好是頂層,或者臨街,業(yè)主又著急出售,也不乏降價(jià)12%及以上的案例。
即便是核心區(qū)域?qū)W區(qū)房,價(jià)格也在調(diào)降。趙青今年5月份在東城區(qū)二環(huán)內(nèi)購置的一套學(xué)區(qū)房,如今也降價(jià)了20萬元,約占總價(jià)的2%。
麥田房產(chǎn)分析師表示,近期市場成交減少,成交房源價(jià)格和前幾個(gè)月相比有所下降,市場上愿意做出價(jià)格讓步的業(yè)主比例以及讓價(jià)力度均有所增大。根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),6月份二手房議價(jià)空間和上月相比擴(kuò)大0.67個(gè)百分點(diǎn)。
另一方面,北京二手房掛牌量逐月走高,掛牌量處于歷史高位,但市場供應(yīng)很不均衡。
麥田房產(chǎn)方面數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前北京二手房交易中,置換需求占比逐漸走高,人們對(duì)于高品質(zhì)次新房源的需求越來越大。但在目前北京掛牌房源中,每兩套在售房源就有一套是房齡超過20年的老房子,且從去年年底開始,房齡10年以內(nèi)的次新房源占比減少明顯。
雙方博弈
二手房買賣雙方的心理拉鋸,已經(jīng)到了一個(gè)新的巔峰。
劉旸作為首次置業(yè)人群,感知到北京二手房的降價(jià)潮后,從6月下旬開始看房,在看房的過程中,她發(fā)現(xiàn)談價(jià)空間愈加寬松。
一開始,劉旸的目標(biāo)聚焦在老舊小區(qū)的小兩居戶型,結(jié)果看房過程中,她發(fā)現(xiàn)“老破小”的成交價(jià),動(dòng)輒比報(bào)價(jià)低了幾十萬。和經(jīng)紀(jì)人詳聊過后,劉旸得出了“老破小不扛跌”的結(jié)論,開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)次新房。
次新房的談價(jià)空間沒有那么富余,但劉旸瞄準(zhǔn)了急售的業(yè)主們,也談了幾次價(jià)格,出價(jià)比業(yè)主們的心理底價(jià)還要低,她說“反正也不急,萬一談成了呢。”
市場上這樣的買家不在少數(shù)。一位經(jīng)紀(jì)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,業(yè)主越是著急賣房,來談價(jià)的買家越是希望以更低的價(jià)格簽約?!拔椰F(xiàn)在都勸置換的業(yè)主,盡量先把自己的房子賣出去,再去看下一套,要留出來足夠的銷售周期,不然很可能新買的房子要交錢了,自己的還沒賣出去?!彼f。
但同時(shí),也有一批不肯降價(jià)的業(yè)主,在堅(jiān)守心理預(yù)期價(jià)格。
王帆有一套老舊小區(qū)的小兩居在掛牌售賣中。3月份,同單元同戶型的房子以450萬的價(jià)格售出以后,王帆就把自己的房子以460萬的價(jià)格掛了出來,她的心理預(yù)期是450萬元,至今也沒能成交。
“當(dāng)前業(yè)主心態(tài)出現(xiàn)分化,一方面,著急賣房的業(yè)主想要通過價(jià)格讓步換取快速成交,另一方面,不著急賣房的業(yè)主心理預(yù)期仍然沒有明顯下降。”麥田房產(chǎn)分析師表示,“小陽春”時(shí)期,部分業(yè)主抬高了預(yù)期,漲上去的價(jià)格往往很難往下調(diào)整。
該分析師認(rèn)為,當(dāng)前買賣雙方的價(jià)格博弈在繼續(xù),隨著時(shí)間的推移,市場上累積的調(diào)價(jià)房源會(huì)逐漸增多,而高性價(jià)比優(yōu)質(zhì)房源增多后,會(huì)推動(dòng)觀望客戶入市。他補(bǔ)充說,北京市場正處于階段性需求回調(diào)的時(shí)期,三季度對(duì)購房者來說是一個(gè)不錯(cuò)的窗口期。
與劉旸同期看房的剛需人群,已經(jīng)有人打算認(rèn)真簽約了,他們的觀點(diǎn)在于,因?yàn)檫B環(huán)單而急售的業(yè)主正在減少,如果不把握這一波周期,后面可能碰不到這么合適的價(jià)格了。
劉旸最近依然不打算簽約,她說,雖然北京的二手房價(jià)格已經(jīng)下來了,但她最大的擔(dān)憂在于,如果背上了房貸,后面丟了工作該怎么辦?對(duì)于是不是要成為“有貸一族”,她還在猶豫。
此外,北京二手房市場對(duì)于調(diào)控松綁的預(yù)期也開始凸顯。多位中介提到,不少買家希冀北京降低二套住宅首付比例、放寬“普宅”與“非普宅”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),以獲得更優(yōu)的置業(yè)條件。
(文中張望、趙青、劉旸、王帆均為化名。)
來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
責(zé)任編輯:李冬明
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