9月7日，近期在港股風(fēng)光無二的融創(chuàng)中國(guó)，股價(jià)走勢(shì)終于回歸平穩(wěn)。截至當(dāng)日收盤，融創(chuàng)的股價(jià)收于2.48港元/股，下跌6.77%。而此前的三個(gè)交易日，融創(chuàng)股價(jià)連續(xù)大漲，累計(jì)漲幅超過170%，一舉摘掉“仙股”的帽子。

資本市場(chǎng)的高敏感度，使之容易將各路利好快速放大，但也容易快速回歸。近期，差別化信貸政策、認(rèn)房不認(rèn)貸等穩(wěn)樓市措施陸續(xù)落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來“史詩級(jí)”的利好。

企業(yè)層面，融創(chuàng)的自救行動(dòng)取得了明顯的進(jìn)展。今年1月，融創(chuàng)公告稱，總計(jì)160億元人民幣的境內(nèi)債重組成功。4月13日，融創(chuàng)股票復(fù)牌。4月20日，融創(chuàng)境外債重組方案已獲得超過75%的債權(quán)人支持，目前，該方案已拿到87%的同意票，并有望于年內(nèi)完成所有流程。

9月5日，融創(chuàng)回歸“港股通”，成為唯一一家房地產(chǎn)企業(yè)。

這些利好足以令資本市場(chǎng)為之一振，但短暫的狂歡過后，市場(chǎng)很快回歸理性。在這背后，對(duì)于包括融創(chuàng)在內(nèi)的上市房企的基本面，仍需有清晰的認(rèn)識(shí)。

利好

融創(chuàng)的股價(jià)是從9月4日開始進(jìn)入上漲通道的。此前，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策利好正緊鑼密鼓地出臺(tái)。

8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施。

同日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，將去年9月30日出臺(tái)、原本將于今年底到期的置換住房退個(gè)稅政策，延期到2025年底。

8月27日，證監(jiān)會(huì)發(fā)文稱，完善一二級(jí)市場(chǎng)逆周期調(diào)節(jié)機(jī)制，圍繞合理把握IPO、再融資節(jié)奏，作出安排，其中“房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制的影響”。

8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局連續(xù)發(fā)布兩份文件，降低存量首套住房貸款利率，并調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策。

由于對(duì)市場(chǎng)的支持力度頗大，這些政策也被稱為“史詩級(jí)”利好。8月28日起，地產(chǎn)股便開始上漲，并多次跑贏大盤。9月4日，差別化住房信貸政策出臺(tái)后的首個(gè)交易日，地產(chǎn)股繼續(xù)大漲，融創(chuàng)更是一馬當(dāng)先，當(dāng)日實(shí)現(xiàn)34.4%的漲幅。此后兩個(gè)交易日，融創(chuàng)股價(jià)繼續(xù)大漲，三日累計(jì)漲幅超過170%。

9月5日，上海證券交易所公布了最新的《關(guān)于滬港通下港股通標(biāo)的調(diào)整的通知》，融創(chuàng)回歸滬港通下港股通標(biāo)的股票名單。

企業(yè)層面，融創(chuàng)的債務(wù)重組取得了一定進(jìn)展。

今年1月，融創(chuàng)160億元境內(nèi)債券已在年初展期成功。到目前為止，融創(chuàng)境外債重組方案也拿到87%同意票，將于10月進(jìn)行法定裁決，有望年底前完成全部流程。這也使得融創(chuàng)在明年年底前沒有太大的還款壓力。

同時(shí)，銷售也取得進(jìn)展。9月3日，位于北京朝陽公園板塊的融創(chuàng)壹號(hào)院項(xiàng)目開盤，首日認(rèn)購(gòu)即超過56億元。

隱患

8月30日，融創(chuàng)發(fā)布2023年半年報(bào)。經(jīng)過業(yè)務(wù)及組織層面的“瘦身”，今年上半年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)收入584.73億元，同比增加20.5%；歸母凈虧損約為人民幣153.67億元，同比下降約人民幣33.9億元。

與去年同期相比，融創(chuàng)的營(yíng)收和虧損指標(biāo)都在改善，且沒有計(jì)提減值。

但這些成績(jī)不足以使融創(chuàng)回到安全區(qū)間。

公告顯示，截至2023年6月30日，融創(chuàng)的借貸總額約為3125.7億元，較2022年末增加約141.5億元。其中，到期未支付的借貸本金約為1101.3億元。到中報(bào)發(fā)布的8月30日，融創(chuàng)的到期未支付的借貸本金升至1292.3億元。

今年上半年，融創(chuàng)的現(xiàn)金余額（包括受限制現(xiàn)金）由去年末的375.4億元減少至348.2億元。

分析人士指出，盡管實(shí)施了多項(xiàng)降本增效措施，但受限于銷售沒有起色，及融資渠道尚未完全打開，融創(chuàng)的現(xiàn)金流并未得到明顯改善，償債能力也難言提高。

隨著境內(nèi)外債務(wù)重組取得一定進(jìn)展，融創(chuàng)并無短期還款壓力。但現(xiàn)金流與到期債務(wù)之間的巨大缺口，仍然使其面臨潛在的還款風(fēng)險(xiǎn)。公告指出，鑒于龐大的到期債務(wù)規(guī)模，融創(chuàng)借貸總額本金約860.2億元可能被要求提前還款。此外，融創(chuàng)還因多種原因涉及不同訴訟及仲裁案件。這都有可能對(duì)公司的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力“構(gòu)成重大疑慮”。

同時(shí)，雖然融創(chuàng)已成功盤活多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，但其庫存規(guī)模仍然龐大，會(huì)持續(xù)帶來債務(wù)壓力，且如果去庫存進(jìn)程受阻，還將推高資產(chǎn)負(fù)債率。

公告顯示，截至2023年6月底，融創(chuàng)的總土地儲(chǔ)備約為1.86億平方米，總土地儲(chǔ)備貨值預(yù)計(jì)約為2.09萬億元。雖低于去年年末的水平，但在房地產(chǎn)企業(yè)中仍處于高位。

同期，融創(chuàng)的資本負(fù)債比率達(dá)到80.5%，較去年末上升5.3個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，在出險(xiǎn)房企中，融創(chuàng)是化債進(jìn)展和復(fù)工復(fù)產(chǎn)較為順利的一家，但距離安全邊界仍然遙遠(yuǎn)。且由于中長(zhǎng)期市場(chǎng)走勢(shì)難料，其發(fā)展前景也面臨一些不確定性。

機(jī)會(huì)

嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)于當(dāng)下的融創(chuàng)而言，除了繼續(xù)推進(jìn)債務(wù)重組外，強(qiáng)化銷售是另一個(gè)當(dāng)務(wù)之急。

2021年，融創(chuàng)的銷售規(guī)模曾逼近6000億元的高位，成為當(dāng)時(shí)的全國(guó)第三大房企。但自2021年下半年以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，市場(chǎng)大幅降溫，融創(chuàng)的銷售規(guī)模也迅速下滑，2022年其合約銷售規(guī)模降至不足1700億元。

2023年上半年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)銷售金額521.4億元，已連續(xù)兩年同比“腰斬”。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于包括融創(chuàng)在內(nèi)的房企而言，回到以往的銷售水平顯然不太現(xiàn)實(shí)。但抓住當(dāng)前的市場(chǎng)熱度實(shí)現(xiàn)回款，仍會(huì)給公司的現(xiàn)金流帶來階段性的改善，并進(jìn)而利好債務(wù)重組等其他方面的工作。

對(duì)于融創(chuàng)而言，有利之處在于，其多數(shù)土儲(chǔ)位于一二線城市，安全系數(shù)相對(duì)較高，也更有利于銷售。2023年上半年，融創(chuàng)在一二線城市銷售占比約77%，約1.38萬億的未售土儲(chǔ)貨值中，約七成分布在一二線城市。

近期熱銷的融創(chuàng)壹號(hào)院項(xiàng)目，也被公司寄予厚望。據(jù)悉，該項(xiàng)目貨值超過百億，若銷售順暢，對(duì)融創(chuàng)現(xiàn)金流的改善作用不言而喻。

另一方面，當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期改善，成交量有所起色。有別于去年下半年，今年最后四個(gè)月，融創(chuàng)有望取得銷售佳績(jī)。

但在資本市場(chǎng)，雖然已經(jīng)告別“仙股”，但指望融創(chuàng)股價(jià)回到46港元/股的高點(diǎn)也不現(xiàn)實(shí)。嚴(yán)躍進(jìn)表示，鑒于融創(chuàng)的基本面，若無實(shí)質(zhì)性的利好，其股價(jià)很有可能繼續(xù)在低位徘徊。

“對(duì)于地產(chǎn)股而言，股價(jià)走勢(shì)與公司基本面變得越來越息息相關(guān)。”一位券商分析師向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，從這個(gè)層面上看，地產(chǎn)股的短期行情雖可期待，但中長(zhǎng)期的價(jià)值并不容易體現(xiàn)。相反，若市場(chǎng)復(fù)蘇程度不及預(yù)期，未來會(huì)有更多的上市房企陷入“保殼”危機(jī)之中。（記者 張敏）

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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