據(jù)新城控股2023年半年報數(shù)據(jù)顯示：上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入417.68億元，凈利潤24.14億元，每股收益1.01元，毛利27.69億元，市盈率24.81倍。此外，在機(jī)構(gòu)評級方面，65家券商給予買入建議，19家券商給予增持建議。

從報告可以看出，在房地產(chǎn)行業(yè)最為艱難的時刻，新城控股依托商管給力輸出以及房地產(chǎn)板塊的全力回款沖刺，在上半年實(shí)現(xiàn)了正向盈利，已從容越過市場調(diào)整期險灘激流，留下了一抹“輕舟已過萬重山”的美麗帆影。

商業(yè)半年收租52億元

在地產(chǎn)發(fā)展大環(huán)境不利的局面下，新城商管的業(yè)績貢獻(xiàn)正在逐步提高。其中，2021年中期至2023年中期，新城控股來自于商管出租及管理收入分別為36.4億元、43.79億元、48.65億元，占比分別為4.6%、10.23%、11.65%。

財報數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，新城控股商業(yè)運(yùn)營總收入為52.01億元（即含稅租金收入），同比增長10.24%，包含商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費(fèi)、停車場、多種經(jīng)營及其他物業(yè)出租及管理費(fèi)收入。

值得注意的是，新城吾悅廣場開業(yè)數(shù)量在我國境內(nèi)外上市公司排行第一。此外，新城吾悅廣場的優(yōu)勢不僅體現(xiàn)在保有數(shù)量、開業(yè)面積上。在物業(yè)、招商、運(yùn)營體系上獨(dú)具特色。

據(jù)數(shù)據(jù)，至6月30日，新城吾悅廣場已完成143個大中城市、205個綜合體項(xiàng)目的布局。其中已開業(yè)146座，開業(yè)面積達(dá)1367萬平方米。上半年，租金收入48.38億元，同比增長10.06%。出租物業(yè)的平均出租率達(dá)到95.22%，其中位于海南、貴州、甘肅的4個出租物業(yè)出租率達(dá)到100%。商戶銷售收入達(dá)388億元、活躍用戶1358萬人。

新城控股董事長王曉松對外表示，“要著重發(fā)展經(jīng)營類業(yè)務(wù)，確保完成全年新開業(yè)吾悅廣場20座、全年商業(yè)運(yùn)營總收入110億元的目標(biāo)?！?/p>

雙輪驅(qū)動杠桿較低

新城控股主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，經(jīng)營模式以自主開發(fā)銷售為主。據(jù)財報，報告期內(nèi)，新城控股秉持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的運(yùn)作模式，以上海為中樞，長三角為核心，現(xiàn)已基本完成全國重點(diǎn)城市群及重點(diǎn)城市的布局。

至6月30日，新城控股經(jīng)營活動現(xiàn)金流的持續(xù)凈流入，上半年實(shí)現(xiàn)回款金額485億元，回款率達(dá)到114%。其中，得益于商業(yè)地產(chǎn)充裕的現(xiàn)金流，新城有足夠的現(xiàn)金能力完成對到期債務(wù)的履約兌付。據(jù)悉，新城控股2023年全年需償還境內(nèi)外公開市場債券達(dá)117億元，其中1月-8月，已如期償還境內(nèi)外公開債達(dá)97億元，年內(nèi)僅剩一筆CMBS待償還。

此外，據(jù)財報數(shù)據(jù)，至6月30日，新城控股整體平均融資成本為6.41%，較2022年末下降0.11個百分點(diǎn)。截至報告期末，新城控股獲得各大銀行給予的集團(tuán)授信總額度1156億元，其中公司及子公司已使用授信307億元，新城控股可以在上述授信總額度內(nèi)開展融資。

綜上可以看出，新城控股資信情況良好，剩余授信額度充足。至6月30日，新城控股在手現(xiàn)金285億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額74.34億元；凈負(fù)債率49.52%，杠桿水平保持低位。

具體來看，5月22日，新城控股旗下新城環(huán)球在境外發(fā)行總額為1億美元的無抵押固定利率債券。該筆美元債券為2023年3月以來唯一一筆房地產(chǎn)行業(yè)境外新發(fā)債。也是純公司信用高級無抵押的普通美元債。

美元債新發(fā)不到一個月，新城控股以“央地合作”增信模式完成了一筆11億元公司債的發(fā)行，綜合票面利率為5.65%。該筆債券是由中證金融、地方擔(dān)保公司及證券公司等多家機(jī)構(gòu)聯(lián)合創(chuàng)立的信用保護(hù)工具，也是“央地合作”江蘇首單、全國第五家房企。

此外，受益于商業(yè)地產(chǎn)類消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策。2023年前8月，以新城吾悅廣場為抵押的經(jīng)營性物業(yè)貸及其它融資約110億元，另還有近40座已開業(yè)未融資新城吾悅廣場，對應(yīng)投資性房地產(chǎn)估值約350億元。

穩(wěn)健發(fā)展未來可期

作為示范性優(yōu)質(zhì)房企，新城控股響應(yīng)“保交樓、穩(wěn)民生”的要求，將“保交付”工作列為公司運(yùn)營管理的重中之重，僅上半年已組織交付超5萬套物業(yè)，也進(jìn)一步提振了品牌的信用和市場號召力，為公司的資金快速回籠奠定了重要基礎(chǔ)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“新城控股業(yè)績會正好在京滬等地‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策發(fā)布后。其中，從銷售金額和銷售面積來說，相比同期呈現(xiàn)了超過20個百分點(diǎn)的下降。但這一點(diǎn)其實(shí)好于全行業(yè)。即在市場降溫和調(diào)整中總體上得到了積極的把控，也有企穩(wěn)的基礎(chǔ)?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)提到，比較關(guān)鍵的一點(diǎn)是，“全口徑資金回籠率為114%。該指標(biāo)說明房企對于資金回籠的狀況是不錯的，具有非常好的導(dǎo)向。”他進(jìn)一步指出：“從財務(wù)數(shù)據(jù)上看，此次也提及了收入、凈利潤和經(jīng)營現(xiàn)金流等?？傮w上此類數(shù)據(jù)指標(biāo)和銷售指標(biāo)是有相似性的。我們認(rèn)為，類似經(jīng)營數(shù)據(jù)出現(xiàn)了一定的下降，也和市場本身的調(diào)整有關(guān)系。所以核心要點(diǎn)還是在于現(xiàn)金流和企業(yè)經(jīng)營狀況的穩(wěn)定。后續(xù)預(yù)計隨著房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，企業(yè)收入狀況和投資者回報等指標(biāo)有進(jìn)一步轉(zhuǎn)好的可能。”

青島財經(jīng)日報/首頁新聞記者 趙彭

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