今年以來，青島、長春等超30個城市陸續(xù)執(zhí)行、優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”（商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款）政策。同時，近日有市場傳聞稱，國內(nèi)正在考慮進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率，允許高達(dá)38萬億的存量房貸尋求轉(zhuǎn)按揭。

什么是商轉(zhuǎn)公？

商轉(zhuǎn)公是指“商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款”。即已辦理商業(yè)性個人住房貸款的借款人，在滿足當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心規(guī)定的條件時，將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。

商轉(zhuǎn)公目前主要適用對象通常是指已經(jīng)辦理了商業(yè)住房貸款且正常還款一段時間，同時符合公積金貸款條件的繳存職工。例如，在青島市需要連續(xù)足額繳存住房公積金滿一定期限，且為新建商品房、家庭惟一住房、原貸款為純商業(yè)貸款，還款記錄良好。本金余額必須小于申請人公積金可貸金額等。

以商業(yè)貸款利率3.95%為例進(jìn)行測算，目前公積金貸款首套利率為2.85%，選擇等額本息貸款60萬元、期限30年貸款的購房者在“商轉(zhuǎn)公”后，公積金貸款月供比商業(yè)貸款減少365.88元，30年可節(jié)省13.17萬元。

8月22日，青島市住房公積金管理中心發(fā)布公告宣布，“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)合作銀行增至17家，“商轉(zhuǎn)組合”貸款業(yè)務(wù)合作銀行增至8家。據(jù)記者了解，青島市住房公積金管理中心在全力優(yōu)化商轉(zhuǎn)公方案和服務(wù)面?？梢?，商轉(zhuǎn)公政策自實施以來，已經(jīng)快速推進(jìn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示：“開展‘商轉(zhuǎn)公’貸款業(yè)務(wù)有助于降低存量房貸成本，尤其是在當(dāng)前下調(diào)存量房貸利率的呼聲下，開展‘商轉(zhuǎn)公’貸款業(yè)務(wù)不僅能夠減輕購房者的還貸壓力，從客觀上來講，對整個商業(yè)銀行貸款的資金安全也具有積極作用?！?/p>

不過，嚴(yán)躍進(jìn)也指出：“近期的商貸轉(zhuǎn)公積金貸款話題較熱，但困難也比較明顯，一是目前公積金的使用率、城市開放商轉(zhuǎn)公條件有門檻限制。二是，這個政策中，一些公積金額度比較多的城市在政策主動性上要強(qiáng)于其他城市?！?/p>

什么是存量房貸轉(zhuǎn)按揭？

存量房貸轉(zhuǎn)按揭主要是指已在銀行辦理了個人住房貸款的借款人，將其在原銀行的住房貸款轉(zhuǎn)到另一家銀行或其他金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)辦理貸款。也泛指不同本行內(nèi)的再貸款、轉(zhuǎn)按揭。

存量房貸轉(zhuǎn)按揭一般適用于希望獲得更優(yōu)惠的貸款利率、更好的服務(wù)或者因其他原因需要變更貸款按揭的購房者。比如，在某銀行辦理了住房貸款，但發(fā)現(xiàn)更有吸引力的利率政策和貸款條件，便考慮辦理轉(zhuǎn)按揭。此外，根據(jù)相關(guān)消息分析，也存在原行協(xié)商利率下調(diào)和同行轉(zhuǎn)按揭的可操作性。

嚴(yán)躍進(jìn)表示：“此類消息的可信度和存量房貸的還貸壓力較大有關(guān)。”他認(rèn)為，當(dāng)前存量房貸下降是有較大的市場基礎(chǔ)的。而通過重新協(xié)商房貸利率或轉(zhuǎn)按揭，從操作模式來說并不困難。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜則表示：“從下調(diào)方式上看，當(dāng)前各地存量房貸利率執(zhí)行情況不一，下調(diào)存量房貸利率的方式中，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，借款人與原商業(yè)銀行內(nèi)部置換或原商業(yè)銀行直接下調(diào)存量房貸利率的方式或許更為合適，而通過不同銀行之間轉(zhuǎn)按揭的方式，或造成更大市場競爭，對預(yù)期的穩(wěn)定將形成擾動。”

存量房貸利率下調(diào)空間大

資料顯示，2023年8月，央行、金融監(jiān)管總局下發(fā)《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》明確自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。隨后各銀行接連發(fā)布利率調(diào)整公告，明確存量個人住房貸款利率調(diào)整的條件和規(guī)則。

同時，根據(jù)央行《2023年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，已有超過23萬億元存量房貸的利率完成下調(diào)，調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%（2023年12月5年期以上LPR為4.2%），平均降幅73個基點，每年減少借款人利息支出約1700億元。

2024年以來，央行兩次下調(diào)5年期以上LPR合計35BP至3.85%，同時取消了全國層面首套、二套房貸利率下限，目前除了北京、上海和深圳房貸利率未取消下限外，全國其他城市均取消了利率下限，多個城市新發(fā)放的首套住房貸款利率已降至3.2%左右，部分城市利率降至3%以下，存量房貸利率與新增房貸利率的差距進(jìn)一步擴(kuò)大，也導(dǎo)致下調(diào)存量房貸利率的呼聲隨之越來越大。

今年7月央行發(fā)布《中國區(qū)域金融運行報告（2024）》，指出存量房貸利率下調(diào)對減少提前還貸、拉動消費增長起到顯著作用，在下一步工作中強(qiáng)調(diào)要“堅持在市場化法治化軌道上推進(jìn)金融創(chuàng)新發(fā)展，督促金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)將降低存量房貸利率的成效落實到位，理順增量和存量房貸利率關(guān)系，有效減輕居民利息負(fù)擔(dān)，釋放公眾投資和消費動力，激發(fā)市場活力，推動經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好”。

由此，降低存量房貸利率符合群眾熱切期盼，未來存量房貸利率仍存在下調(diào)空間和使用更多調(diào)整工具的預(yù)期。

同時，值得注意的是，《2023年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》曾指出，依靠債務(wù)推動的經(jīng)濟(jì)增長模式效率下降，房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系經(jīng)歷了重大調(diào)整，這加劇了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的迫切需求。

另據(jù)央行最新數(shù)據(jù)，截至2024年二季度末，個人住房貸款余額37.79萬億元，若進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率，將繼續(xù)為借款人節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費和投資，同時，也有助于穩(wěn)定住房消費預(yù)期，減緩購房者因房貸利率下降帶來的觀望情緒；對銀行來說，可以進(jìn)一步減少提前還貸現(xiàn)象。但記者也在采訪中了解到，當(dāng)前商業(yè)銀行凈息差壓力較大，商業(yè)銀行主動降低存量房貸利率的意愿不高。

在此背景下，“商轉(zhuǎn)公確實能減輕負(fù)擔(dān)，但是我們當(dāng)時購買的是二手房，所以目前看，還不符合條件?！笔忻窈蜮暸吭诮邮懿稍L時表示：“實際上，我比較關(guān)注后期能不能推出轉(zhuǎn)按揭，或者存量房貸利率直接下調(diào)?！?/p>

“現(xiàn)在房貸市場市場也比較復(fù)雜，比如浮動利率加點高位站崗的情況，曾經(jīng)在利率優(yōu)惠期貸款后期選擇固定利率的情況?？傊?，由于市場變動比較頻繁，尋求下調(diào)利率的方式和方法也都有不同。”房天下新房山東兼青島總經(jīng)理紀(jì)禮剛表示：“切實推動存量房貸利率下調(diào)，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場實現(xiàn)良性循環(huán)，進(jìn)一步提振市場預(yù)期，對樓市有極大的帶動作用。”

青島財經(jīng)日報/首頁新聞記者 趙彭

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