為進(jìn)一步維護(hù)良好的商品房市場(chǎng)交易秩序，助力實(shí)現(xiàn)群眾安居夢(mèng)，11月12日，青島市中級(jí)人民法院舉行今年第十一場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)布青島中院商品房買賣合同糾紛審判白皮書和十大典型案例。

2019年1月至2024年8月31日，青島兩級(jí)法院共受理涉商品房買賣合同類糾紛23948件，審結(jié)24105件（含舊存）。從收案案由看，商品房預(yù)售合同糾紛19585件，占81.78%；商品房銷售合同糾紛2286件，占9.55%；商品房預(yù)約合同糾紛1106件，占4.62%；商品房委托代理銷售合同糾紛971件，占4.05%。從案件總體數(shù)量看，受理案件數(shù)量2020年比2019年大幅增加，2021年、2022年通過(guò)訴前化解等，案件數(shù)量呈下降趨勢(shì)。2023年以來(lái)，案件數(shù)量又呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

青島中院對(duì)全市法院近四年來(lái)的商品房買賣合同糾紛類案件審判情況進(jìn)行梳理分析，歸納商品房買賣合同糾紛審理中的效力爭(zhēng)議、履行爭(zhēng)議、解除爭(zhēng)議等焦點(diǎn)問(wèn)題，指出在案件審理過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的當(dāng)事人在法律意識(shí)、契約精神、規(guī)范經(jīng)營(yíng)、風(fēng)險(xiǎn)防范等方面存在的問(wèn)題，通過(guò)研判，提出對(duì)策建議。

近年來(lái)，青島法院以推進(jìn)房地產(chǎn)糾紛審判專業(yè)化為抓手，以服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和保障民生為目標(biāo)，不斷提升房地產(chǎn)審判體系和審判能力現(xiàn)代化水平。聚焦專業(yè)化審判，提升司法保障能力。根據(jù)案件難易程度和特點(diǎn)實(shí)行“繁簡(jiǎn)分流，專案專辦”。對(duì)案件事實(shí)清楚、權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確的簡(jiǎn)單案件由速裁團(tuán)隊(duì)審理，對(duì)疑難復(fù)雜案件由精審團(tuán)隊(duì)審理。因案制宜，提高審判水平。聚焦類案示范審理機(jī)制，推動(dòng)糾紛高效化解。將有代表性、典型性的案件，作為示范案件精細(xì)化審理，形成判例或調(diào)解方案，發(fā)揮示范案例引領(lǐng)作用，通過(guò)多元解紛機(jī)制帶動(dòng)案件高效化解。聚焦府院聯(lián)動(dòng)，提升服務(wù)大局實(shí)效。與住建部門就重大事項(xiàng)及時(shí)會(huì)商、一般事項(xiàng)常態(tài)聯(lián)絡(luò)，提升工作效能；就案件審理中遇到的熱點(diǎn)問(wèn)題及時(shí)發(fā)出司法建議；堅(jiān)持靠前服務(wù)，開(kāi)展法律宣講，制定規(guī)范建議，發(fā)布典型案例，為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范化經(jīng)營(yíng)和購(gòu)房者更好維護(hù)自身合法權(quán)益提供法律指引。

青島中院從近四年來(lái)審理的商品房買賣合同糾紛案件中精選出10個(gè)典型案例發(fā)布，涵蓋商品房買賣合同的效力爭(zhēng)議、性質(zhì)與內(nèi)容爭(zhēng)議、合同履行爭(zhēng)議、合同解除爭(zhēng)議等，聚焦預(yù)售許可證明等影響合同效力的要素、本約與預(yù)約合同的區(qū)別、銷售廣告和宣傳資料等影響合同內(nèi)容確定的因素、付款和交房等主要合同義務(wù)的履行、合同解除條件及違約責(zé)任的確定等核心問(wèn)題，通過(guò)對(duì)基本案情介紹、對(duì)典型意義闡釋、對(duì)相關(guān)問(wèn)題提出針對(duì)性的解決建議，發(fā)揮司法裁判的規(guī)范和指導(dǎo)作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，引導(dǎo)購(gòu)房者提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，引導(dǎo)全市法院進(jìn)一步提升商品房買賣合同糾紛審理水平，平等保護(hù)企業(yè)和消費(fèi)者的合法權(quán)益，構(gòu)建公平、透明、可預(yù)期的法治營(yíng)商環(huán)境，更好地服務(wù)和保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局。

下一步，青島法院將一如既往樹牢“為大局服務(wù)，為人民司法”理念，充分發(fā)揮審判職能作用，多維度拓寬司法服務(wù)渠道，不斷提升房地產(chǎn)糾紛案件審判水平，為房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展保駕護(hù)航，為人民安居樂(lè)業(yè)筑牢司法屏障，以優(yōu)質(zhì)高效的司法服務(wù)推動(dòng)營(yíng)商環(huán)境不斷優(yōu)化。

案例一：

開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明導(dǎo)致預(yù)售合同無(wú)效

【案情簡(jiǎn)介】

2022年3月1日，青島某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與李某某簽訂商品房預(yù)售合同，約定該公司將其開(kāi)發(fā)的一套房屋預(yù)售給李某某，房屋于2022年12月3日前交付，逾期交房6個(gè)月，李某某可以解除合同，雙方還對(duì)違約金條款進(jìn)行了相關(guān)約定。2023年8月，該房屋尚未通過(guò)竣工驗(yàn)收，李某某起訴，以該公司至今未按約定交付房屋為由，要求解除合同、支付違約金。

【裁判結(jié)果】

該房屋至今未取得商品房預(yù)售許可證明，亦未通過(guò)竣工驗(yàn)收。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條之規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。李某某起訴要求解除合同，因合同解除以有效為前提，故對(duì)其該訴訟請(qǐng)求無(wú)法支持，但對(duì)合同無(wú)效的后果，法院依照職權(quán)進(jìn)行處置。

【法官點(diǎn)評(píng)】

商品房預(yù)售許可證明是人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，其取得的先決條件，包括是否取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金投資比例等，特別是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，直接決定建筑物的合法性問(wèn)題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定是否取得商品房預(yù)售許可證明影響商品房預(yù)售合同的效力。但是，該司法解釋規(guī)定：“在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！奔丛试S進(jìn)行效力補(bǔ)正。

同時(shí)，實(shí)踐中還應(yīng)注意一種情形，即該司法解釋規(guī)定的無(wú)效情形，限于“預(yù)售合同”，如果商品房工程具有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑物本身合法，且已經(jīng)竣工驗(yàn)收甚至已經(jīng)交付使用，則房屋已從預(yù)售轉(zhuǎn)為現(xiàn)售，也從實(shí)質(zhì)上對(duì)無(wú)效的前提進(jìn)行了補(bǔ)正。

案例二：

當(dāng)事人違反預(yù)約合同仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

【案情簡(jiǎn)介】

2023年2月，趙某與青島某置業(yè)公司簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，約定趙某購(gòu)買該公司開(kāi)發(fā)的一套商品房，還約定雙方簽訂正式商品房買賣合同的時(shí)間，并約定了違反該預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。合同簽訂后，因房屋價(jià)格問(wèn)題，趙某拒絕與該公司簽訂本約，該公司訴至法院，要求解除與趙某簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，并要求趙某承擔(dān)違約責(zé)任。

【裁判結(jié)果】

《中華人民共和國(guó)民法典》第四百九十五條規(guī)定，當(dāng)事人約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書等，構(gòu)成預(yù)約合同。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。趙某與該公司于2023年2月簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書》，約定將來(lái)一定期限內(nèi)雙方訂立商品房買賣合同，符合預(yù)約合同的法律特征。預(yù)約合同是獨(dú)立的合同，當(dāng)事人均應(yīng)按照預(yù)約合同的約定履行自己的義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?，F(xiàn)趙某明確拒絕與該公司繼續(xù)簽訂商品房買賣合同，構(gòu)成違約，該公司要求解除與趙某簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》并要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任，符合事實(shí)及法律規(guī)定，應(yīng)予支持。

【法官點(diǎn)評(píng)】

預(yù)約合同是指約定于將來(lái)一定期限內(nèi)訂立本約合同的一種合同形式。在商品房買賣領(lǐng)域，出賣人與買受人經(jīng)常會(huì)在簽訂正式的商品房買賣合同之前，簽訂認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書等。民法典對(duì)于違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任作出了明確的規(guī)定。不管是購(gòu)房者，還是開(kāi)發(fā)商，均應(yīng)對(duì)此有清晰的認(rèn)知，謹(jǐn)慎決定是否簽訂預(yù)約合同，以避免由此可能產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。

案例三：

銷售廣告和宣傳資料雖未載入合同但被認(rèn)定為要約

【案情簡(jiǎn)介】

青島某置業(yè)公司對(duì)外散發(fā)廣告，銷售宣傳彩頁(yè)中表示其開(kāi)發(fā)建設(shè)的青島市某小區(qū)地上一層房屋附帶溫泉入戶。經(jīng)查，該樓層房屋相較其他樓層同戶型房屋價(jià)格高2000元左右。2021年，陳某與該公司簽訂了商品房銷售合同，購(gòu)買了該小區(qū)地上一層房屋，2022年交房時(shí)，發(fā)現(xiàn)并無(wú)溫泉入戶，遂起訴該公司，要求退還部分房款，并要求該公司賠償其相關(guān)損失。該公司則抗辯稱，其銷售廣告系委托案外人制作，且銷售彩頁(yè)在尾部注明：實(shí)際房屋以交付的實(shí)物為準(zhǔn)，故其無(wú)義務(wù)交付附帶溫泉入戶的房屋。

【裁判結(jié)果】

出賣人在商品房銷售宣傳彩頁(yè)中明確表示其所售小區(qū)地上一層房屋附帶溫泉入戶，該樓層房屋相較其他樓層同戶型房屋價(jià)格高2000余元。出賣人在商品房銷售宣傳彩頁(yè)中對(duì)房屋配套設(shè)施的允諾和說(shuō)明明確具體，且對(duì)商品房買賣合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條之規(guī)定，此宣傳內(nèi)容應(yīng)視為要約，該允諾及說(shuō)明雖未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，買受人與之訂立合同的行為應(yīng)視為對(duì)該要約的承諾。出賣人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行其義務(wù)。

【法官點(diǎn)評(píng)】

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

案例四：

一房數(shù)賣情況下權(quán)利保護(hù)順位的確定

【案情簡(jiǎn)介】

2020年9月1日，李某某與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，購(gòu)買該公司開(kāi)發(fā)的位于某小區(qū)的一套房屋，約定2021年2月前交付該房屋。2021年2月，該房屋具備交付條件后，該公司又于當(dāng)月就該房屋與王某某簽訂了商品房買賣合同并實(shí)際交付，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記。李某某起訴，一是要求確認(rèn)該公司與王某某簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，二是要求判令該公司履行與自己簽訂的房屋買賣合同，交付該房屋。庭審中，王某某亦要求履行自己與開(kāi)發(fā)商所簽合同。

【裁判結(jié)果】

該公司與李某某簽訂的商品房買賣合同，是雙方的真實(shí)意思表示，未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。雙方本應(yīng)按照合同全面履行自己的合同義務(wù)。但該公司又與王某某另行簽訂了商品房買賣合同，且已將該房屋交付給王某某，現(xiàn)無(wú)證據(jù)證明出賣人與王某某所簽合同具備法律規(guī)定無(wú)效的情形，故李某某主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效，依據(jù)不足，不予支持。在案涉兩份商品房買賣合同均有效的情況下，衡量的是應(yīng)該履行哪份合同的問(wèn)題。因該公司將房屋交付給王某某，王某某與該公司所簽合同已得到深度履行，故應(yīng)認(rèn)定王某某的權(quán)利保護(hù)順位優(yōu)于李某某，故對(duì)李某某要求開(kāi)發(fā)商交付涉案房屋的訴求不予支持。

【法官點(diǎn)評(píng)】

《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》第15條規(guī)定：審理一房數(shù)賣糾紛案件時(shí)，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。但惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。對(duì)買賣合同的成立時(shí)間，應(yīng)綜合主管機(jī)關(guān)備案時(shí)間、合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)確定。在審判實(shí)踐中，對(duì)于一房數(shù)賣，按照登記、占有、簽訂合同時(shí)間以及付款等履行合同的證據(jù)，確定數(shù)份買賣合同的權(quán)利保護(hù)順位，對(duì)不能履行合同的買受人，可通過(guò)要求解除買賣合同、追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任的方式取得救濟(jì)。本案中，李某某要求交付房屋的請(qǐng)求不能獲得支持，其可另行起訴解除與該開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋買賣合同，并追究對(duì)方的違約責(zé)任。

案例五：

購(gòu)房者接到書面交房通知后無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收視為開(kāi)發(fā)商已履行房屋交付義務(wù)

【案情簡(jiǎn)介】

2022年3月12日，李某某與某開(kāi)發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，購(gòu)買位于青島市某區(qū)的一套房屋。雙方約定于2023年10月22日交付該房屋，開(kāi)發(fā)商在交房條件成就時(shí)提前10日以書面方式通知李某某驗(yàn)房、收房，并約定了李某某的通信地址、聯(lián)系電話。2023年8月27日，該工程竣工驗(yàn)收，并于2023年9月30日完成驗(yàn)收備案，達(dá)到了合同約定的交付條件。2023年10月1日，開(kāi)發(fā)商按照合同上約定的地址、聯(lián)系電話，向李某某郵寄送達(dá)了書面的《收樓通知書》，通知李某某于10月22日到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房、收房。郵寄回執(zhí)顯示拒收。該小區(qū)物業(yè)管家按照合同上約定的李某某的電話（手機(jī)號(hào)碼），加李某某的微信，欲以微信交流方式再次通知李某某來(lái)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房、收房，但多次添加，未獲通過(guò)。10月22日，李某某未到現(xiàn)場(chǎng)。庭審中，李某某抗辯稱，開(kāi)發(fā)商所郵寄的收房通知其并未收到，物業(yè)管家所加微信申請(qǐng)，其亦未收到。

【裁判結(jié)果】

雙方在購(gòu)房合同中約定了送達(dá)交房通知的時(shí)間、方式，開(kāi)發(fā)商按照合同約定的時(shí)間、方式向李某某郵寄送達(dá)了《收樓通知書》，在李某某未按照通知到場(chǎng)的情況下，物業(yè)管家又試圖以微信交流方式再次通知李某某，已經(jīng)按照誠(chéng)實(shí)信用原則全面履行了自己的合同義務(wù)，李某某無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商已經(jīng)履行了房屋交付義務(wù)，交房時(shí)間為2023年10月22日。

【法官點(diǎn)評(píng)】

商品房交付時(shí)間的認(rèn)定直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商是否存在逾期交房的責(zé)任以及逾期交房期間的認(rèn)定。購(gòu)房者接到開(kāi)發(fā)商的書面交房通知后，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商已經(jīng)履行了房屋交付義務(wù)。一般情況下，購(gòu)房者不能拒絕接收房屋，除非房屋存在嚴(yán)重影響正常居住使用的情形或者房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題（非屬于保修范圍的質(zhì)量瑕疵）。

關(guān)于通知交房的方式，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，應(yīng)約定通知交房的方式，并在合同中預(yù)留郵寄送達(dá)的地址、電子郵箱、手機(jī)號(hào)碼等，避免產(chǎn)生糾紛。如果合同沒(méi)有約定通知方式，開(kāi)發(fā)商應(yīng)窮盡多種方式通知業(yè)主去收樓，如郵寄《收樓通知書》、電話通知、短信通知、微信通知等，同時(shí)應(yīng)注意加強(qiáng)證據(jù)保留和保存意識(shí)。

案例六：

房屋出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵不必然達(dá)到解除合同的條件

【案情簡(jiǎn)介】

2023年10月8日，桑某某與某房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，購(gòu)買該公司開(kāi)發(fā)的位于本市某小區(qū)的一套房屋。該公司于2023年3月向買受人桑某某發(fā)出交房通知。在辦理交接時(shí)，桑某某指出，涉案房屋衛(wèi)生間部分墻皮脫落、窗戶密閉性不良等，拒絕收房。該公司交房人員提出此依約屬于維修的范疇，桑某某表示不同意，要求解除合同。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，桑某某起訴到法院，要求解除合同、追究該公司的違約責(zé)任。

【裁判結(jié)果】

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于，該房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題是否達(dá)到了雙方合同解除的條件。首先，該房屋經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收備案，形式上具備了雙方合同約定的交付條件。其次，該房屋存在衛(wèi)生間部分墻皮脫落、窗戶密閉性不良等質(zhì)量問(wèn)題，屬于雙方合同約定的保修范圍，尚未達(dá)到開(kāi)發(fā)商存在根本違約的合同解除條件，故判決駁回桑某某的訴訟請(qǐng)求。

【法官點(diǎn)評(píng)】

瑕疵履行，是指?jìng)鶆?wù)人雖然履行，但其履行存在瑕疵，即履行不符合法定或約定的條件，導(dǎo)致減少履行的價(jià)值或效用的情形。而根本違約，是指合同當(dāng)事人一方違反合同的約定，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)。商品房買賣合同糾紛中，合同雙方當(dāng)事人往往對(duì)哪些質(zhì)量問(wèn)題屬于導(dǎo)致合同解除的根本違約范疇，哪些屬于保修范圍的瑕疵履行予以約定，合同當(dāng)事人均應(yīng)依照誠(chéng)實(shí)信用原則照約履行。實(shí)踐中，部分購(gòu)房消費(fèi)者不顧合同約定的質(zhì)量保修范圍，動(dòng)輒以房屋存在質(zhì)量問(wèn)題為由要求解除合同，其請(qǐng)求無(wú)法得到支持。

案例七：

逾期為購(gòu)房者辦證應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

【案情簡(jiǎn)介】

山東某置業(yè)公司與劉某某簽訂商品房預(yù)售合同，約定：因出賣人原因，買受人未能在該商品房交付之日起360個(gè)工作日內(nèi)辦理該商品房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的，自買受人應(yīng)當(dāng)辦理房屋所有權(quán)之日起至實(shí)際辦理日止，出賣人按日向買受人支付總價(jià)款的萬(wàn)分之0.1賠付違約金。劉某某以逾期辦理為由提起訴訟，要求該公司支付逾期辦證違約金。該公司稱，該房產(chǎn)設(shè)定抵押，其滌除抵押需要一定時(shí)間，不存在不辦證的故意，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

【裁判結(jié)果】

該公司在將該房屋出售給劉某某后，又將該房屋設(shè)定抵押，無(wú)證據(jù)證明劉某某對(duì)此知悉或同意。雖其積極還款最后該房產(chǎn)上的抵押已經(jīng)解除，但該房屋未在合同約定時(shí)間辦理房屋所有權(quán)證書主要?dú)w責(zé)于該公司，故對(duì)于劉某某主張的逾期辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書違約金，應(yīng)予支持。

【法官點(diǎn)評(píng)】

雙方簽訂合同約定，該公司應(yīng)在房屋交付360個(gè)工作日內(nèi)為購(gòu)房者辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期辦證違約責(zé)任的歸責(zé)原則為過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，除非不能辦證原因系因購(gòu)房者所致，否則應(yīng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。本案中，該公司無(wú)證據(jù)證明不能辦證系因劉某某所致，故其不能免責(zé)，仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要提高法律意識(shí)，樹立契約精神，嚴(yán)格按照合同約定履行義務(wù)。

案例八：

逾期向開(kāi)發(fā)商支付款項(xiàng)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

【案情簡(jiǎn)介】

2022年2月，王某與青島某開(kāi)發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定王某以280萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買一套商品房，王某于2022年3月28日前支付首付款100萬(wàn)元，其他款項(xiàng)王某于2022年5月28日前通過(guò)銀行按揭貸款的方式支付，如因自身原因未能獲得銀行貸款或者獲得貸款少于申請(qǐng)貸款數(shù)額的，王某應(yīng)在按揭銀行書面通知到達(dá)之日起30內(nèi)以現(xiàn)金或其他方式支付，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。后王某因自身原因?qū)е挛茨芡ㄟ^(guò)銀行按揭貸款審批，王某拒絕以其他方式支付剩余購(gòu)房款及違約金，該公司訴至法院。

【裁判結(jié)果】

王某與該公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律約束力。該合同約定如因購(gòu)房者原因不能辦理按揭貸款或貸款數(shù)額少于申請(qǐng)數(shù)額，購(gòu)房者應(yīng)在合同約定期限內(nèi)另行以其他方式支付。該約定不存在合理限制購(gòu)房者權(quán)利或者加重購(gòu)房者責(zé)任的情形。購(gòu)房者王某應(yīng)按照合同約定履行自己的付款義務(wù)。故判令王某向該公司支付剩余購(gòu)房款，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

【法官點(diǎn)評(píng)】

支付購(gòu)房款是購(gòu)房人的主要合同義務(wù)。雙方合同約定如因購(gòu)房者自身原因?qū)е虏荒苻k理銀行按揭貸款或者貸款數(shù)額少于申請(qǐng)數(shù)額的，購(gòu)房者應(yīng)該以其他方式向開(kāi)發(fā)商支付購(gòu)房款，該約定是合法有效的，購(gòu)房者違反該約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。提醒購(gòu)房者，在選擇以按揭方式支付購(gòu)房款時(shí)，應(yīng)充分了解貸款政策以及自身信用情況，并充分評(píng)估自身的財(cái)務(wù)狀況，避免因自身原因未能辦理銀行按揭貸款，而又無(wú)力以其他方式支付剩余購(gòu)房款，陷于違約狀況，造成自身?yè)p失。

案例九：

合同約定的逾期交付違約金明顯過(guò)低可酌情予以調(diào)整

【案情簡(jiǎn)介】

山東某置業(yè)公司與嚴(yán)某簽訂商品房預(yù)售合同，約定逾期交房超過(guò)90天，違約金為已支付房款日萬(wàn)分之0.15。后該公司逾期交房，嚴(yán)某訴請(qǐng)合同約定違約金過(guò)低，要求按照全部房款的日萬(wàn)分之一為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。

【裁判結(jié)果】

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，合同約定的違約金支付標(biāo)準(zhǔn)明顯低于同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，有失公平，遂依法予以調(diào)整，以已付房款為標(biāo)準(zhǔn)，按照日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。該公司上訴要求按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，該合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)不僅明顯低于同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，也遠(yuǎn)低于該房屋周邊同比房屋的租金收益，一審法院根據(jù)案情調(diào)整違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)并無(wú)不當(dāng)，判決維持原判。

【法官點(diǎn)評(píng)】

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額?！钡谑龡l規(guī)定：“商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”

據(jù)此，雖然當(dāng)事人應(yīng)依合同約定履行義務(wù)，但如當(dāng)事人約定的違約金過(guò)高或過(guò)低，繼續(xù)按照合同約定履行顯失公平，法院可以酌情參照當(dāng)事人實(shí)際損失等綜合考慮，調(diào)整違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

案例十：

含裝修的商品房買賣合同不能視為毛坯房買賣和裝修兩個(gè)合同的簡(jiǎn)單疊加

【案情簡(jiǎn)介】

山東某置業(yè)公司與渠某某簽訂商品房預(yù)售合同，合同約定：商品房單價(jià)（不包含房屋裝修）為每平方米5150元，總價(jià)款（不包含房屋裝修）為465200元。裝修價(jià)格為每平方米1700元，裝修總價(jià)為153561元。合同簽訂后，因裝修升級(jí)，渠某某實(shí)際支付購(gòu)房款共計(jì)663926元。房屋交房日期截止后，該公司未如期交付房屋。2021年2月24日，雙方辦理房屋交接手續(xù)。2021年7月15日，該房屋進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案。渠某某稱，該房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，后起訴該公司，要求該公司支付渠某某逾期交房違約金41495.38元（以663926元為基數(shù)，自2020年5月1日起按日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)暫算至2022年1月15日），并自2022年1月16日起按該標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至房屋實(shí)際修復(fù)之日止。

【裁判結(jié)果】

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，該公司逾期交付房屋，應(yīng)支付逾期交房違約金，結(jié)合渠某某的實(shí)際損失情況對(duì)該公司支付逾期交付違約金及標(biāo)準(zhǔn)作出認(rèn)定。二審期間，該公司主張渠某某因裝修升級(jí)支付的45165元，并非房屋價(jià)款，而是其另行購(gòu)買部分家具的費(fèi)用，該公司為其開(kāi)具的是裝修發(fā)票并非房款發(fā)票，該部分款項(xiàng)不應(yīng)計(jì)入購(gòu)房款數(shù)額。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，精裝修房屋的總價(jià)款雖然包含毛坯價(jià)格和裝修價(jià)格兩部分，但商品房買賣合同并不能拆分成毛坯房買賣合同和裝修服務(wù)合同兩個(gè)合同，在對(duì)外出售時(shí)，房屋總價(jià)款必然包含開(kāi)發(fā)商的可得利潤(rùn)，合同約定的裝修價(jià)值是開(kāi)發(fā)商綜合了交易市場(chǎng)的供求關(guān)系、價(jià)值規(guī)律、利潤(rùn)空間等各種因素，在雙方當(dāng)事人自愿平等協(xié)商的基礎(chǔ)上形成，并非對(duì)房屋裝修中各單項(xiàng)項(xiàng)目用材及施工價(jià)值的簡(jiǎn)單累加，也不應(yīng)分開(kāi)計(jì)算，故維持一審判決。

【法官點(diǎn)評(píng)】

購(gòu)房者購(gòu)買含裝修的商品房，其目的是方便入住、避免裝修負(fù)擔(dān)，而裝修標(biāo)準(zhǔn)、樣式等亦是購(gòu)房者選擇房屋時(shí)會(huì)通盤納入考慮的情況，開(kāi)發(fā)商在價(jià)格訂立時(shí)也會(huì)綜合考慮其預(yù)期利潤(rùn)等。因而含裝修的商品房買賣或預(yù)售合同不能視為毛坯房買賣合同和裝修服務(wù)合同兩個(gè)合同的簡(jiǎn)單疊加，購(gòu)房者支付的價(jià)款均應(yīng)視為購(gòu)房款。

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁(yè)新聞?dòng)浾? 劉瑞東  通訊員  何文婕  朱本騰

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