青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 記者 葛均艷

“限購(gòu)”“限售”等調(diào)控政策接二連三的發(fā)布、跟著地鐵去置業(yè)的購(gòu)房大軍、帶著“鐐銬”跳舞依舊舞出業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)企業(yè)……剛剛過(guò)去的2017年島城樓市“穩(wěn)”在當(dāng)頭，各市場(chǎng)主體在限購(gòu)的大背景下，呈現(xiàn)出不一樣的freestyle。本報(bào)記者通過(guò)五組關(guān)鍵詞回顧2017年樓市那些已經(jīng)過(guò)去的舊光景。

政策

政策即風(fēng)向

對(duì)于2017年島城樓市來(lái)說(shuō)，接二連三的政策發(fā)布，尤其是“限購(gòu)”“限售”等大力度政策的發(fā)布，成功的扭轉(zhuǎn)樓市“風(fēng)向”，把控住樓市的發(fā)張方向。讓整個(gè)樓市在政策的“限制”與“護(hù)航”的雙重作用下，穩(wěn)步的向好發(fā)展。

回顧過(guò)去的2017，3月16日起非青島戶籍限購(gòu)一套 ；3月16日青島公積金首付比例調(diào)整提高 ；3月31日起青島認(rèn)貸又認(rèn)房 “取證”滿2年方可交易 ；5月11日起加強(qiáng)商品房預(yù)售方案管理；6月1日起島城多家銀行取消房貸折扣。

隨后樓市進(jìn)入調(diào)控政策發(fā)布的下半場(chǎng)， 7月12日起限地價(jià)競(jìng)自持面積；9月30日起調(diào)整商品住房預(yù)售條件；10月28日起土地拍賣(mài)活動(dòng)不得使用“人海戰(zhàn)術(shù)”；11月3日樓市嚴(yán)禁出現(xiàn)“首付貸” ；12月29日青島三部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，開(kāi)發(fā)商不得拒絕購(gòu)房人使用公積金貸款。

除了以上直接對(duì)準(zhǔn)房產(chǎn)市場(chǎng)的政策之外，還有很多政策變更及一些大事件間接影響了青島樓市的風(fēng)向。比如： 7月11日，山東大學(xué)啟動(dòng)搬家工作，山大6個(gè)學(xué)院和8個(gè)科研機(jī)構(gòu)整體搬遷至即墨鰲山灣畔的青島藍(lán)谷辦學(xué)。9月21日，國(guó)務(wù)院、省政府批復(fù)了青島市區(qū)劃調(diào)整的請(qǐng)示，同意撤銷縣級(jí)即墨市，設(shè)立青島市即墨區(qū)。

此外，10月23日，山東青島政府召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，為加快人才集聚，青島將放寬人才落戶條件，高校畢業(yè)生憑畢業(yè)證即可申請(qǐng)落戶。12月10日，地鐵2號(hào)線東段正式開(kāi)通，青島迎來(lái)地鐵雙線換乘時(shí)代。12月20日上午，濟(jì)青高鐵跨濟(jì)廣高速公路128米連續(xù)梁全部合龍，標(biāo)志著濟(jì)青高鐵線下工程順利貫通。

以上政策變更及城市發(fā)展中的大事件，引導(dǎo)置業(yè)者在全域視野下置業(yè)投資。毫無(wú)疑問(wèn)，2017年應(yīng)該是樓市的“政策年”，一系列政策的發(fā)布，讓樓市在城市大踏步發(fā)展的大環(huán)境下，平穩(wěn)的度過(guò)了關(guān)鍵的一年。

購(gòu)房者

要置業(yè)看地鐵

要說(shuō)2017年購(gòu)房者置業(yè)的首要考量，就是地鐵，作為城市大交通規(guī)劃的重要一環(huán)，城市地鐵的規(guī)劃與建設(shè)，成為左右置業(yè)方向的一個(gè)重要因素。而作為地下軌道正處于發(fā)展階段的城市，地鐵的建設(shè)讓?shí)u城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更為活躍的同時(shí)，增加了產(chǎn)業(yè)升值的可能性和預(yù)見(jiàn)性。“跟著地鐵去買(mǎi)房”可謂是當(dāng)下最火的置業(yè)方向。

繼地鐵3號(hào)線全線開(kāi)通之后，2017年年底， 2號(hào)線東段也順利開(kāi)通。據(jù)統(tǒng)計(jì)，地鐵3號(hào)線開(kāi)通一周年，日均客運(yùn)量17.18萬(wàn)人次，總體運(yùn)行平穩(wěn)有序。而2號(hào)線東段的開(kāi)通，讓青島地鐵的運(yùn)載能力大幅提高。人流的帶動(dòng)下，縮小城市各片區(qū)間距的同時(shí)，各個(gè)商圈的連接再度活躍起來(lái)。而那些之前跟著地鐵置業(yè)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，初步享受到地鐵盤(pán)的利好。后來(lái)者也紛紛加入到購(gòu)買(mǎi)“地鐵盤(pán)”的大軍中。

值得注意的是，地鐵讓置業(yè)者的目標(biāo)不再拘于一域。根據(jù)相關(guān)職能部門(mén)發(fā)布的信息來(lái)看，除了地鐵3號(hào)線、2號(hào)線，未來(lái)幾年，地鐵11號(hào)線、13號(hào)線、4號(hào)線、8號(hào)線都將有階段性的進(jìn)展，此外，從地鐵未來(lái)大規(guī)劃來(lái)看，近乎全域分布的地鐵線網(wǎng)，為大青島的發(fā)展全程蓄力。目前，青島地鐵共有6條在建地鐵，其中，11號(hào)線和13號(hào)線將在2018年開(kāi)通。

從2017年島城市民置業(yè)熱點(diǎn)片區(qū)來(lái)看，西海岸新區(qū)、城陽(yáng)區(qū)、膠州市、即墨區(qū)成交繼續(xù)保持前列。以西海岸為例，地鐵1號(hào)線跨海相通，地鐵13號(hào)線經(jīng)過(guò)一年建設(shè)，去年年終終于軌通，西海岸新區(qū)一度被坊間稱為要比肩嶗山區(qū)的新興片區(qū)。據(jù)了解，西海岸新區(qū)2017年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值穩(wěn)居國(guó)家級(jí)新區(qū)前三強(qiáng)。

此外，在地鐵等交通配套建設(shè)的帶動(dòng)下，城陽(yáng)區(qū)、西海岸新區(qū)、高新區(qū)、即墨區(qū)均價(jià)超過(guò)萬(wàn)元。青島新房的“萬(wàn)元線”不斷向周邊城區(qū)外溢。

開(kāi)發(fā)商：

這些freestyle你不懂

2017年作為樓市“調(diào)控年”，新房成交量同比減少。對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，算得上是帶著“鐐銬”跳舞。雖然舞的沒(méi)有那么自如，但是卻舞出了自己的freestyle。一方面，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售額再創(chuàng)佳績(jī)，多個(gè)企業(yè)業(yè)績(jī)很"扎眼"。另一方面，部分區(qū)域內(nèi)焦點(diǎn)新房成交依然一路“飄紅”， “托關(guān)系”“搶房”讓購(gòu)房者操碎了心。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院青島分院提供的數(shù)據(jù)，2017年青島住宅銷售金額TOP10項(xiàng)目合計(jì)銷售金額290.8億元，同比上漲9.1%，且銷售金額均超18億元。其中，融創(chuàng)?都會(huì)中心成交45.9億元，高居榜首；中建錦繡城以41.3億元緊隨其后；和達(dá)璟城排名第三，銷售38.0億元。前三甲項(xiàng)目銷售金額均超35億元，合計(jì)銷售金額占比前十銷售總額的43.1%。

2017年青島住宅銷售面積TOP10項(xiàng)目合計(jì)銷售面積為197.4萬(wàn)平，同比下降15.9%，且入榜項(xiàng)目銷售面積均超14萬(wàn)平。其中，中建錦繡城無(wú)懸念榮登銷售面積冠軍寶座，銷售面積47萬(wàn)平；融創(chuàng)?都會(huì)中心以23.2萬(wàn)平位列第二；萬(wàn)達(dá)青島東方影都排名第三，銷售19.8萬(wàn)平。

無(wú)疑，2017年青島樓市火爆大賣(mài)的樓盤(pán)中，中建錦繡城和融創(chuàng)都會(huì)中心表現(xiàn)最為搶眼，其銷售額均突破45億，而中建錦繡城的銷售面積突破50萬(wàn)㎡。毫無(wú)疑問(wèn)，融創(chuàng)是今年青島樓市的一匹“黑馬”，據(jù)知情人士透漏，融創(chuàng)憑借融創(chuàng)都會(huì)中心，融創(chuàng)青島灣琴灣，融創(chuàng)紅島壹號(hào)院三個(gè)項(xiàng)目銷售額突破80億，外加收購(gòu)的萬(wàn)達(dá)在青的項(xiàng)目，已然超過(guò)百億。

此外，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房子還是“靠搶”。由于入市項(xiàng)目不多，一些新開(kāi)樓盤(pán)都是區(qū)域內(nèi)的焦點(diǎn)項(xiàng)目。相對(duì)大量的購(gòu)房需求，新推項(xiàng)目變的搶手。很多購(gòu)房者為了搶房到處找“關(guān)系”留房。尤其是最新規(guī)劃學(xué)區(qū)房成為購(gòu)房者爭(zhēng)搶的目標(biāo)。

而對(duì)于大部分項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，很多都設(shè)置了“全款買(mǎi)房”“購(gòu)買(mǎi)車(chē)位”“全部商業(yè)貸款”者優(yōu)先選房的條款，讓買(mǎi)房的門(mén)檻無(wú)形中增高。很多購(gòu)房者因?yàn)檫@些條件的設(shè)置，憤憤的被拒之門(mén)外。總之，在“限購(gòu)”的大背景下，都舞出了屬于自己的freestyle。

房?jī)r(jià)：

“穩(wěn)”字當(dāng)頭

回顧2017年房?jī)r(jià)走勢(shì)“穩(wěn)”字當(dāng)頭。相比較調(diào)控之前個(gè)別片區(qū)房?jī)r(jià)的快速上揚(yáng)，限制政策發(fā)布之后，各片區(qū)價(jià)格走勢(shì)趨“穩(wěn)”?？傮w來(lái)看，商品房住宅均價(jià)同比去年略有上漲。 據(jù)青島銳理統(tǒng)計(jì)，青島市2017年商品住宅均價(jià)為10736元/㎡，同比漲18.88%。

從各片區(qū)價(jià)格分布情況來(lái)看，市南區(qū)商品住宅均價(jià)40154元/㎡，同比漲70.15%；市北區(qū)19372元/㎡，同比漲16.11%；原四方區(qū)均價(jià)為18135元/㎡，同比漲45.43%；李滄區(qū)均價(jià)為18839元/㎡，同比漲63.70%；嶗山區(qū)均價(jià)為26763元/㎡，同比漲33.92%。

原黃島區(qū)（不含原膠南）均價(jià)為11662元/㎡，同比漲25.49%；原膠南均價(jià)為9296元/㎡，同比漲16.99%；城陽(yáng)區(qū)均價(jià)為12143元/㎡，同比漲45.58%；高新區(qū)均價(jià)為10295元/㎡，同比漲26.23%；即墨區(qū)均價(jià)為8822元/㎡，同比漲21.06%；膠州市均價(jià)為6998元/㎡，同比漲24.39%；平度市均價(jià)為5385元/㎡，同比漲6.32%；萊西市均價(jià)為5102元/㎡，同比漲9.96%。

從各片區(qū)的漲幅情況來(lái)看，目前來(lái)看，占據(jù)最優(yōu)質(zhì)資源的市南區(qū)漲幅最高，其次李滄區(qū)作為新盤(pán)聚居區(qū)，憑借近幾年來(lái)環(huán)境與交通出行的改善，漲幅也較為可觀。原四方區(qū)及城陽(yáng)區(qū)漲幅也高于嶗山區(qū)及高新區(qū)。

土拍：

大牌進(jìn)場(chǎng)郊區(qū)最忙

對(duì)于2017年土拍市場(chǎng)，由于主城區(qū)土地稀缺，最忙的應(yīng)該是郊區(qū)。已經(jīng)進(jìn)入本地市場(chǎng)的大鱷及本地“土豪”們，繼續(xù)大張旗鼓的拿地增強(qiáng)后備力量。而一些新晉加入的外來(lái)房企也更加的耀眼。

濟(jì)南華能置地1月19日競(jìng)得昌化路兩宗地塊;中糧旗下悅合有限公司9月14日競(jìng)得市北區(qū)5宗地;上海中梁銘置業(yè)有限公司9月28日競(jìng)得平度市地塊;中駿置業(yè)全資子公司北京泰達(dá)和信投資管理有限公司4月25日競(jìng)得山東高速旗下的青島眾裕泰置業(yè)有限公司，獲得膠州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)300畝住宅用地。

榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司先后兩次股權(quán)并購(gòu)江信國(guó)際旗下子公司，獲得膠州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)土地儲(chǔ)備1292畝 ;.銀盛泰集團(tuán)與旭輝集團(tuán)將通過(guò)股權(quán)合作的形式，成立合作平臺(tái)公司，通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。銀盛泰星悅城以及城陽(yáng)區(qū)春陽(yáng)路南側(cè)地塊股權(quán)早已變更為兩家企業(yè)各占50%，此次合作也標(biāo)志著旭輝落地青島。

花樣年通過(guò)股權(quán)收并購(gòu)獲得膠州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)13宗純住宅用地; 奧園集團(tuán)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的形式獲得膠州奧園首府壹號(hào)，藍(lán)色硅谷奧園海泊瀾灣，西海岸新區(qū)奧園翰林名苑三個(gè)項(xiàng)目，首入青島布局三城。 河南鑫苑置業(yè)子公司獲得黃島區(qū)濱海大道南、名人島西和規(guī)劃海岸大道東的六宗捆綁出讓的商住和科教用地，這標(biāo)志著開(kāi)發(fā)商垂涎的惠普大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園最終引入河南鑫苑合作開(kāi)發(fā)。

此外，富力（北京）地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司通過(guò)股權(quán)質(zhì)押的形式獲得青島總部基地開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司大股東沈陽(yáng)東北總部基地開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司的實(shí)際控制權(quán)，從而獲得青島總部基地項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)，標(biāo)志著富力正式落地青島。

從各房企拿地的情況來(lái)看，郊區(qū)逐漸代替主城區(qū)成為最活躍的土地交易市場(chǎng)。未來(lái)幾年，即墨膠州都將成為樓市交易的重要戰(zhàn)場(chǎng)。