上周，青島2021年集中供地首次網(wǎng)拍，既出現(xiàn)了17家房企搶拍產(chǎn)生的區(qū)域“新地王”，也有地塊無(wú)人問(wèn)津?qū)е铝髋?。土地拍賣上演“冰與火之歌”的背后，是房企對(duì)土地供應(yīng)“兩集中”新規(guī)則的小心試錯(cuò)。一位參與拍地的龍頭房企人士認(rèn)為，新政下是熱門更熱冷門更冷，因?yàn)榻种坏牡囟挤懦鰜?lái)了，企業(yè)能把地塊的價(jià)值看得更清楚。業(yè)內(nèi)人士表示，在大型房企聚焦熱門地塊的情況下，中小型房企可以構(gòu)建差異化的產(chǎn)品體系。而無(wú)論規(guī)模大小，房企未來(lái)的發(fā)展模式都應(yīng)適配企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，完成從資源紅利向管理紅利的轉(zhuǎn)換。

開平路地塊成區(qū)域“新地王”

5月12日-14日，青島市首批住宅用地（含商住）集中出讓，連續(xù)三天的土拍囊括了市北區(qū)、李滄區(qū)、城陽(yáng)區(qū)、嶗山區(qū)、即墨區(qū)和黃島區(qū)六個(gè)區(qū)共63宗住宅、商業(yè)地塊，最終線上成交60宗，達(dá)最高限價(jià)熔斷1宗轉(zhuǎn)線下競(jìng)自持，流拍兩宗。本次出讓地塊總占地面積超161萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積近330萬(wàn)平方米，三天吸金達(dá)135億元。

在本次拍賣中，市北區(qū)開平路45號(hào)（白櫻花地塊）地塊最為搶眼。該地塊吸引17家房企上演“群雄逐鹿”。萬(wàn)科、保利、龍湖、華潤(rùn)、中海、綠城、中巍、碧桂園、金地、招商、金科、中南、海信、青城、旭輝銀盛泰、青特、平安17家叫價(jià)164輪，地價(jià)從起始的10310元/平方米一路追到17010元/平方米，觸發(fā)了17000元/平方米熔斷價(jià)，成為市北“新地王”，溢價(jià)率達(dá)65%。5月14日下午，招商、保利、中海、金地、旭輝銀盛泰、碧桂園、綠城和青城8家參與線下競(jìng)拍，從拼錢、成本控制、品牌溢價(jià)、強(qiáng)排能力到拼氣魄。最終綠城以樓板價(jià)17000元/平方米+自持商品住宅建面2106.9平方米獲得該地塊。這是綠城首進(jìn)市北，也是綠城在青島的第4個(gè)項(xiàng)目，深藍(lán)中心住宅銷售接近尾聲，塔樓在建；建設(shè)了15年的李滄理想之城還有2宗地待開發(fā)；膠州綠城已經(jīng)售罄，此次拿地為綠城在青島“續(xù)地”。

土地市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯分化

和市北“新地王”的火熱形成鮮明對(duì)比的是，西海岸、即墨等郊區(qū)的土地競(jìng)拍大多均以底價(jià)成交，城陽(yáng)區(qū)更有兩宗土地因“無(wú)人問(wèn)津”而流拍，此次青島集中供地的平均溢價(jià)率并不高，僅為1.91%。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年青島市土拍共成交宗地304宗，近半數(shù)土地都以底價(jià)成交。2020年1～12月，除1月份青島成交的8宗地塊平均溢價(jià)率達(dá)到1.54%外，其余各月成交土地的平均溢價(jià)率均保持在1%以下。2021年1～4月，青島市土拍共成交地塊52宗，均以底價(jià)成交。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄分析認(rèn)為，從近年的數(shù)據(jù)來(lái)看，青島土拍以低溢價(jià)成交為主，土拍競(jìng)爭(zhēng)熱度不高，同時(shí)，青島樓市近年來(lái)也熱度較低。庫(kù)存長(zhǎng)期積壓，市場(chǎng)供過(guò)于求等多重因素影響下，導(dǎo)致房企在青島的拿地?zé)崆椴⒉皇呛芨摺４舜吻鄭u集中供地除低溢價(jià)成交特點(diǎn)外，還呈現(xiàn)出明顯的土地市場(chǎng)分化，中心城區(qū)樓面價(jià)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，但遠(yuǎn)郊地塊企業(yè)參與度不高。此次青島集中供地的各項(xiàng)數(shù)據(jù)在成交量結(jié)果上是有變化的，成交規(guī)模呈現(xiàn)出良好的態(tài)勢(shì)。但溢價(jià)率低的現(xiàn)象依然存在，分區(qū)域來(lái)看，市北區(qū)的高質(zhì)量地塊熱度依然不減。  

龍頭房企規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯

據(jù)了解，截至目前，全國(guó)已有廣州、杭州、北京、重慶、無(wú)錫、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、青島等十多個(gè)城市進(jìn)行了首輪拍地。土地拍賣由“零售”改“批發(fā)”，且伴多城市集中供地的時(shí)間相近，房企的資金壓力劇增。從當(dāng)前拍賣的城市來(lái)看，很多房企都是多線“作戰(zhàn)”，同時(shí)參與了多個(gè)城市的眾多地塊的爭(zhēng)奪，資金壓力不言而喻。過(guò)去高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的增長(zhǎng)方式不能再延續(xù)下去了，開發(fā)商需要適應(yīng)新的規(guī)則，在資金調(diào)配、負(fù)債控制上有更好的解決方案。尤其是中小企業(yè)，在大型房企聚焦熱門地塊的情況下，中小型房企可以構(gòu)建差異化的產(chǎn)品體系。

克而瑞研究中心分析，從房企層面而言，龍頭房企在本次土拍中展現(xiàn)出了極高的積極性，且在熱度較高的幾個(gè)城市均有所斬獲，一方面年內(nèi)首次集中供地在時(shí)間上有一定的優(yōu)勢(shì)，能對(duì)年內(nèi)的銷售形成支撐；另一方面也可以看出龍頭房企在集中拍地的制度下規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯。對(duì)于中小房企而言，只能通過(guò)合作拿地的方式參與拿地，未來(lái)規(guī)模房企與中小型房企的差距預(yù)計(jì)還將進(jìn)一步拉開，行業(yè)集中度仍會(huì)繼續(xù)提升。

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者 辛小麗