編者按：

在理解城市更新行動(dòng)這個(gè)問(wèn)題上，住建部的王蒙徽部長(zhǎng)曾做出了精準(zhǔn)的闡釋?zhuān)骸皩?shí)施城市更新行動(dòng)的內(nèi)涵，是推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善和品質(zhì)提升，轉(zhuǎn)變城市開(kāi)發(fā)建設(shè)方式；路徑是開(kāi)展城市體檢，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理；目標(biāo)是建設(shè)宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市?！?/p>

2022年，北京冬奧會(huì)吸引了全世界的關(guān)注，位于石景山區(qū)的首鋼滑雪大跳臺(tái)更是成為網(wǎng)紅打卡地，見(jiàn)證了自由式滑雪選手谷愛(ài)凌和單板滑雪小將蘇翊鳴的先后奪冠。

首鋼滑雪大跳臺(tái)背景中的三個(gè)“大煙囪”是首鋼老工業(yè)園區(qū)中的三座冷卻塔，最早建于1978年。首鋼老工業(yè)園區(qū)改造始于2014年前后，而今雖尚未全部改造完成。但首鋼滑雪大跳臺(tái)已隨著冬奧會(huì)運(yùn)動(dòng)員“這是我滑過(guò)的最好的賽道！”的評(píng)價(jià)成為了焦點(diǎn)；也成為近年來(lái)城市更新中，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的成功案例。

產(chǎn)業(yè)煥新

城市不斷地?cái)U(kuò)張，內(nèi)部如何再生長(zhǎng)？

過(guò)去，城市的發(fā)展主要是拆除重建。大拆大建，城中村、舊城區(qū)、棚戶區(qū)、老工業(yè)區(qū)這種舊城改造，通過(guò)拆遷后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代化建設(shè)。

如今，城市更新變“拆改留”為“留改拆”，多采用“小規(guī)模、漸進(jìn)式”的微更新或者精準(zhǔn)的迭代式、以優(yōu)化為目標(biāo)的更新。保有形續(xù)無(wú)形、尋空間育產(chǎn)業(yè)；通過(guò)系統(tǒng)挖掘、梳理和資源再造，可以更好促使“舊”與“新”交相輝映。

談到城市更新，人們談得最多的是建筑外觀的改造，再進(jìn)一步的，則是功能的煥新。那么在城市更新過(guò)程中產(chǎn)業(yè)賽道都有哪些升級(jí)需求呢？

財(cái)政部 PPP 中心專(zhuān)家?guī)旌蛧?guó)家發(fā)改委 PPP 專(zhuān)家?guī)臁半p庫(kù)專(zhuān)家”北京榮邦瑞明投資管理有限責(zé)任公司總經(jīng)理陳民在接受本報(bào)專(zhuān)訪時(shí)表示：“城市更新過(guò)程中，產(chǎn)業(yè)形態(tài)向新的產(chǎn)業(yè)賽道切換和升級(jí)，需要完成一系列的轉(zhuǎn)變，主要包括，空間形態(tài)、配套服務(wù)、人才供給三個(gè)方面?！?/p>

陳民指出，在空間形態(tài)的轉(zhuǎn)變和升級(jí)上，無(wú)論從城市空間使用功能還是外形審美等方面，都要符合新產(chǎn)業(yè)賽道的特點(diǎn)要求；在配套服務(wù)的升級(jí)上，這里的配套既包括新的產(chǎn)業(yè)類(lèi)別的上下游產(chǎn)業(yè)鏈配套，也包括服務(wù)于新產(chǎn)業(yè)人群的各類(lèi)城市配套和生活配套；在人才供給的升級(jí)上，新的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)有新的人才需求，促進(jìn)新產(chǎn)業(yè)人才的成長(zhǎng)和聚集至關(guān)重要。

陳民介紹：“國(guó)際國(guó)內(nèi)有不少在城市更新過(guò)程中實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的例子，比如北京的798藝術(shù)區(qū)、倫敦金絲雀碼頭等等，這些成功的例子，無(wú)一不是空間、配套、人才等諸多要素系統(tǒng)轉(zhuǎn)變的結(jié)果?！?/p>

不難看出，城市更新關(guān)鍵是要滿足人的需求。在城市更新的過(guò)程中城市與產(chǎn)業(yè)彼此促進(jìn)。通過(guò)城市更新可以促進(jìn)城市發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型。

產(chǎn)業(yè)迭代

產(chǎn)業(yè)升級(jí)推動(dòng)城市更新中國(guó)的城市發(fā)展逐漸進(jìn)入存量市場(chǎng)，一方面依舊在大力完善基礎(chǔ)設(shè)施，另一方面，圍繞著人的需求，經(jīng)濟(jì)內(nèi)容需要迭代升級(jí)。城市更新的過(guò)程中，也可以為一些新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供空間，從而優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)空間布局。

可見(jiàn)有機(jī)的城市更新是以產(chǎn)業(yè)升級(jí)為核心驅(qū)動(dòng)的，持續(xù)性的更新過(guò)程。值得注意的是城市發(fā)展速度較快，產(chǎn)業(yè)升級(jí)也快，城市更新在推進(jìn)的過(guò)程中，可能就要面對(duì)新的變量，尤其從產(chǎn)業(yè)內(nèi)容、適配度以及對(duì)于人的需求滿足來(lái)看，如何“適變”、“應(yīng)變”是城市更新中，對(duì)于產(chǎn)業(yè)的核心課題。

那么，通過(guò)城市更新實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)迭代需要重點(diǎn)關(guān)注那些問(wèn)題呢？

陳民認(rèn)為，一是產(chǎn)業(yè)定位與城市更新區(qū)域及城市發(fā)展階段的匹配問(wèn)題。他說(shuō)：“產(chǎn)業(yè)升級(jí)需要空間形態(tài)、配套服務(wù)、人才供給等一系列要素升級(jí)轉(zhuǎn)變的配合，這個(gè)過(guò)程中，產(chǎn)業(yè)定位既要有前瞻性，也需要有一定的發(fā)展基礎(chǔ)，不能好高騖遠(yuǎn)?！?/p>

二是要解決涉及土地、規(guī)劃等方面的政策路徑問(wèn)題。陳民提到，“產(chǎn)業(yè)升級(jí)的基礎(chǔ)是土地規(guī)劃性質(zhì)和建筑使用功能的轉(zhuǎn)變，而城市更新不是另起爐灶，不是一張白紙上畫(huà)畫(huà)，而是原有城市空間的功能升級(jí)和轉(zhuǎn)變，這個(gè)過(guò)程中必然要兼顧解決一些歷史遺留問(wèn)題、兼顧不大拆大建基礎(chǔ)上的功能轉(zhuǎn)變問(wèn)題、兼顧新老業(yè)主之間的銜接問(wèn)題等等，這些問(wèn)題的解決都需要在政策路徑上做一定的突破。”

三是需要關(guān)注引入專(zhuān)業(yè)的城市綜合運(yùn)營(yíng)主體問(wèn)題。陳民表示：“城市更新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)不是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是一系列城市功能和產(chǎn)業(yè)配套的迭代更新問(wèn)題，關(guān)聯(lián)著從策劃、定位、建設(shè)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和服務(wù)配套等一系列工作，這是城市綜合運(yùn)營(yíng)問(wèn)題。城市綜合運(yùn)營(yíng)也是一個(gè)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，需要地方政府培育或者引入專(zhuān)業(yè)的城市運(yùn)營(yíng)主體來(lái)實(shí)施。”

四是關(guān)注長(zhǎng)期資金的引入問(wèn)題。絕大多數(shù)城市更新項(xiàng)目周期都比較長(zhǎng)，特別是涉及到產(chǎn)業(yè)培育時(shí)，更需要長(zhǎng)期資金的支持，因此，在城市更新項(xiàng)目的配套政策制定和落地實(shí)施環(huán)節(jié)，都要把利于引入長(zhǎng)期資金作為一個(gè)考慮因素。

陳民特別指出，綜合而言：“產(chǎn)業(yè)定位、政策路徑、實(shí)施主體和資金支持是城市更新中實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)要關(guān)注的四個(gè)核心問(wèn)題。”

一是地方政府在其中要發(fā)揮關(guān)鍵統(tǒng)籌作用；

政策創(chuàng)新和制定、歷史問(wèn)題的解決、原業(yè)主和新業(yè)態(tài)的銜接等等關(guān)鍵問(wèn)題上，都需要地方政府深度參與其中，起到關(guān)鍵的統(tǒng)籌作用。

二是做好投融資規(guī)劃；

把資金作為解決城市更新難題的基礎(chǔ)要素來(lái)研究，在開(kāi)展城市更新的具體工作前，做好項(xiàng)目的投融資規(guī)劃，做好資金的統(tǒng)籌運(yùn)用安排，為各類(lèi)社會(huì)資本和金融機(jī)構(gòu)更好的參與城市更新創(chuàng)造條件。

三是廣泛合作，引入專(zhuān)業(yè)合作伙伴；

城市更新具有平臺(tái)型項(xiàng)目的特征，需要廣泛的服務(wù)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)化企業(yè)的參與，不是一兩家企業(yè)就可以解決的。城市更新的實(shí)施主體，應(yīng)當(dāng)把城市更新項(xiàng)目當(dāng)作一個(gè)開(kāi)放的合作平臺(tái)，做好資源整合設(shè)計(jì)，引入更多的社會(huì)資本和專(zhuān)業(yè)化企業(yè)共同參與。

產(chǎn)業(yè)強(qiáng)芯

在城市更新過(guò)程中，通過(guò)再規(guī)劃、再建設(shè)，城市使用價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值得到了煥新。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上也打開(kāi)了新空間，這不僅有助于區(qū)域型城市突破發(fā)展瓶頸，更有助于中心型城市，通過(guò)產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)揮“強(qiáng)芯”優(yōu)勢(shì)。

青島目前正在全力推進(jìn)山東半島城市群和膠東經(jīng)濟(jì)圈的建設(shè)，作為龍頭城市和核心城市，青島如何通過(guò)城市更新實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)芯的效應(yīng)？產(chǎn)業(yè)升級(jí)如何與打造都市圈、城市群相協(xié)同？

陳民指出，“產(chǎn)業(yè)升級(jí)不是憑空產(chǎn)生的，它必然要植根于城市、都市圈、城市群甚至更大空間范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)鏈和服務(wù)配套之上，城市更新項(xiàng)目能夠給產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供優(yōu)質(zhì)的空間載體，但是它仍然是產(chǎn)業(yè)鏈條上的一個(gè)環(huán)節(jié)，還需要更大空間范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)配套支持和協(xié)作?！?/p>

他提到，作為山東半島城市群和膠東經(jīng)濟(jì)圈的龍頭城市和核心城市，青島在規(guī)劃產(chǎn)業(yè)升級(jí)方向的時(shí)候，一定要把膠東半島經(jīng)濟(jì)圈和山東半島城市群這樣更大空間尺度內(nèi)的產(chǎn)業(yè)鏈特點(diǎn)作為研究基礎(chǔ)，這樣一方面更加“接地氣”，能夠借上力；一方面也能真正發(fā)揮好青島在產(chǎn)業(yè)強(qiáng)芯這個(gè)目標(biāo)下的龍頭帶動(dòng)作用，帶動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)共同提升發(fā)展。

這其中，產(chǎn)業(yè)升級(jí)這件事，一定不要把希望都寄托在招商上，要把培育、帶動(dòng)本地企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條升級(jí)作為重中之重。

首頁(yè)新聞/青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 記者 趙彭

專(zhuān)家簡(jiǎn)介：

陳民   北京榮邦瑞明投資管理有限責(zé)任公司 總經(jīng)理

財(cái)政部 PPP 中心專(zhuān)家?guī)旌蛧?guó)家發(fā)改委 PPP 專(zhuān)家?guī)臁半p庫(kù)專(zhuān)家”

專(zhuān)長(zhǎng)于城市開(kāi)發(fā) PPP 和投融資管理，在新城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市更新、軌道交通、環(huán)保、大型基礎(chǔ)設(shè)施、城市公共服務(wù)等領(lǐng)域有十余年的專(zhuān)業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。曾主持過(guò)北京地鐵四 號(hào)線等重大 PPP 咨詢服務(wù)項(xiàng)目，在北京、上海、河北、安徽、遼寧、湖南、廣東、四 川等多個(gè)省市的大型城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中主持投融資顧問(wèn)工作，服務(wù)的客戶包括華夏幸 福、國(guó)開(kāi)金融、首鋼基金、中國(guó)中鐵、宏泰集團(tuán)、中國(guó)交建等大型城市開(kāi)發(fā)企業(yè)，為 多個(gè)地方政府提供過(guò)引入社會(huì)資本投資大型項(xiàng)目的成功實(shí)踐，在理論和實(shí)踐方面均 有豐富的經(jīng)驗(yàn)積累。

專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的代表性著述：

2018年《投融資規(guī)劃理論與實(shí)務(wù)》

2016 年《解密軌道交通 PPP》

2013 年《政企合作——新型城鎮(zhèn)化模式的本質(zhì)》

2010 年《破解城投公司困局——探索中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基因》

2009 年《破解城市建設(shè)困局——長(zhǎng)陽(yáng)模式解讀》

2008 年《投融資規(guī)劃》

參編：

《新型城鎮(zhèn)化藍(lán)皮書(shū)》（2014—2018）