建軌道就是建城市，運(yùn)營軌道就是運(yùn)營城市。越來越多的地方意識到了TOD對于促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要意義，把它上升到城市戰(zhàn)略的高度。

從地鐵的轟隆聲里，能聽到青島這座城有力的心跳。打開青島軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃圖，四通八達(dá)的地鐵線路呈點(diǎn)線狀連接城市的各個角落，地鐵建設(shè)的提速，也使TOD商業(yè)再迎機(jī)遇。近日，青鐵商業(yè)與麗達(dá)在綜合商超領(lǐng)域展開股權(quán)合作，被業(yè)界視為青島地鐵拓展軌道商圈、構(gòu)建商業(yè)矩陣的一個縮影。

去年四季度，商務(wù)部等11部門聯(lián)合發(fā)布通知，青島進(jìn)入全國首批30個城市“一刻鐘便民生活圈”試點(diǎn)名單?！扒噼F商業(yè)與青島麗達(dá)的合作正逢其時，必將為青島打造‘一刻鐘便民生活圈’提供更多成功的試點(diǎn)樣本和更為廣闊的發(fā)展空間，祝愿雙方的合作開啟國企與民企合作的典范，成為商業(yè)新模態(tài)、新業(yè)態(tài)發(fā)展的典范，為青島國際消費(fèi)中心城市創(chuàng)造新的典范。”青島市商務(wù)局副局長楊青山表示，近年來青島市軌道交通和地鐵事業(yè)的大發(fā)展，帶來的不僅僅是市區(qū)概念的延展、放大以及便捷的交通體驗，更重要的是推動青島商業(yè)正式進(jìn)入了“地鐵時代”，這是加快建設(shè)現(xiàn)代化國際大都市的重要標(biāo)志，是推動青島向著“建設(shè)國際消費(fèi)中心城市”的目標(biāo)、“活力海洋之都、精彩宜人之城”的城市愿景邁出更加堅實(shí)的一步。

今年年初，青島地鐵提出“十四五”期間TOD開發(fā)一千億的目標(biāo)，21個重點(diǎn)項目計劃三年內(nèi)全部啟動，至2024年底預(yù)計獲取土地6000畝，帶動投資1000億元，沿軌道交通建地鐵新城，綠色建筑、裝配式、智能渣土、氫能發(fā)電等全新的應(yīng)用場景也將面向市場開放。種種跡象表明，當(dāng)下的青島，一個千億級軌道交通生態(tài)圈正在崛起。

▲近年來軌道交通和地鐵事業(yè)的大發(fā)展，推動商業(yè)正式進(jìn)入了“地鐵時代”

TOD建設(shè)，給城市帶來了什么

TOD模式是以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)（transit-oriented development），是規(guī)劃一個居民或者商業(yè)區(qū)時，使公共交通的使用最大化的一種非汽車化的規(guī)劃設(shè)計方式。所謂TOD模式，就是科學(xué)構(gòu)筑城市軌道、快速公交、常規(guī)公交干線等大流量的公共交通通道，支持大規(guī)模人口自由流動和集聚，并以此為主線、以人流最密集的公交樞紐為節(jié)點(diǎn)，引導(dǎo)生產(chǎn)服務(wù)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)進(jìn)一步向“點(diǎn)軸”集聚，形成一批區(qū)域性服務(wù)集聚區(qū)，從而整合區(qū)域城鄉(xiāng)資源，引領(lǐng)城市功能升級，形成與綠色交通模式相耦合的土地集約開發(fā)模式和城市內(nèi)涵增長格局。換句話說，TOD模式就是把公共交通的一體化、特別是城際軌道交通的一體化，跟城鄉(xiāng)規(guī)劃布局和土地利用結(jié)合起來，從而優(yōu)化城鄉(xiāng)區(qū)域空間格局。隨著城市化進(jìn)程加速，交通擁堵、土地匱乏、資源浪費(fèi)、環(huán)境惡化等“城市病”加速蔓延，讓生活其中的人們飽受困擾，同時也對城市的可持續(xù)發(fā)展帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。為了解決這些問題，優(yōu)化城市的發(fā)展空間，源起于美國、風(fēng)靡于一些發(fā)達(dá)國家的TOD模式，被引入中國，成為城市的一劑“良藥”。近年，我國很多城市進(jìn)入了軌道交通發(fā)展的繁榮時期。城市建設(shè)軌道交通系統(tǒng)出于兩個基本目的：一是滿足市民不斷增長的交通需求；二是引導(dǎo)由于經(jīng)濟(jì)增長帶來城市空間上的擴(kuò)展。TOD的理念與這兩個目的基本吻合。香港是我國率先對TOD進(jìn)行探索的城市，目前全香港約有45%的人口居住在距離地鐵站僅500米的范圍內(nèi)，九龍、新九龍以及香港島更是高達(dá)65％。絕大多數(shù)位于非鐵路沿線的住宅圍繞公共汽車站形成高密度組團(tuán)。這種布局有助于公共汽車線路拉長站距，提高運(yùn)行速度，同時也縮短了居民向車站步行的距離。由于客源充足，公共汽車公司能夠保持良好的經(jīng)濟(jì)效益，維持高質(zhì)量的服務(wù)，開發(fā)良性循環(huán)。公共交通一直負(fù)擔(dān)著全港80%以上的客流量，僅有大約6%左右的居民出行使用私人交通工具。學(xué)習(xí)香港的開發(fā)模式，深圳確立了“軌道+物業(yè)”發(fā)展模式。一方面充分利用上蓋空間提升土地價值，另一方面以地鐵沿線土地儲備和物業(yè)的升值效益反哺軌道交通建設(shè)運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)了軌道交通的可持續(xù)發(fā)展。政府通過將相關(guān)資源（土地資源為主，財政資金為輔）配套給地鐵公司，使得地鐵建設(shè)和運(yùn)營投入帶來的沿線土地和物業(yè)的增值可以由地鐵公司部分享有，從而實(shí)現(xiàn)地鐵建設(shè)和運(yùn)營的可持續(xù)發(fā)展。

TOD開發(fā)，提升城市能級的必然

從國內(nèi)外地鐵先進(jìn)城市的經(jīng)驗來看，TOD開發(fā)是提升城市能級的必然選擇，是加速城市更新的必然選擇，是解決大城市病的必然選擇。當(dāng)下的青島，正處于由相對粗放式發(fā)展向內(nèi)涵式發(fā)展的轉(zhuǎn)型階段，老城區(qū)面臨著公共服務(wù)及市政設(shè)施配套亟待完善、產(chǎn)業(yè)空間不足、城市活力缺乏等一系列問題。原有“大拆大建”傾向的改造模式已經(jīng)不適合社會發(fā)展的需要，亟待通過TOD模式帶動城市系統(tǒng)性的有機(jī)更新，促進(jìn)存量空間提質(zhì)增效。

西南交通大學(xué)TOD研究中心主任朱曉兵是國內(nèi)最早從事TOD實(shí)踐的專家之一，迄今已參與或主持了全國逾30個城市的100多個TOD項目。“建軌道就是建城市，運(yùn)營軌道就是運(yùn)營城市！”朱曉兵表示，要建立TOD城市戰(zhàn)略，就要變“城市軌道”為“軌道城市”，即由投融資壓力倒逼的被動舉措變?yōu)橐訲OD促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的主動作為。完善的頂層設(shè)計是實(shí)現(xiàn)TOD城市戰(zhàn)略的保障，城市戰(zhàn)略下的TOD特點(diǎn)和趨勢是“全域、全模式、全生命周期、全主體參與”。

“TOD現(xiàn)在到了不做不行的時候了?！痹谥鞎员磥恚灰前l(fā)展軌道交通的城市，采用TOD模式是必由之路：一方面，地鐵的造價和運(yùn)營成本都非常高，僅憑軌道交通自身的經(jīng)營收入是不可持續(xù)的，急需通過TOD綜合開發(fā)獲得收益來反哺軌道建設(shè)運(yùn)營；另一方面，越來越多的地方也意識到了TOD對于促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要意義，把它上升到城市戰(zhàn)略的高度。

采訪中，多位專家學(xué)者都肯定了青島近年來的城市發(fā)展成果，同時指出，隨著城市的擴(kuò)張和人口不斷地流入集聚，交通擁擠等“城市病”隨之出現(xiàn)，而TOD模式對于城市的用地集約化、城市立體空間延伸、公共交通系統(tǒng)的改善有較大的提升效果。另外，TOD的發(fā)展要依據(jù)城市所需的主要功能設(shè)計，因地制宜，人性化、有本土特色的設(shè)計，才是城市所需要的。

TOD愿景，青島劍指“千億級”

于青島而言，一個千億級軌道交通生態(tài)圈正在崛起。今年年初，青島地鐵提出“十四五”期間TOD開發(fā)一千億的目標(biāo)，21個重點(diǎn)項目計劃三年內(nèi)全部啟動，至2024年底預(yù)計獲取土地6000畝，帶動投資1000億元，沿軌道交通建地鐵新城，綠色建筑、裝配式、智能渣土、氫能發(fā)電等全新的應(yīng)用場景也將面向市場開放。青島地鐵線網(wǎng)四通八達(dá)，不僅連接著城市南北、貫穿東西，還將一個個歷史文化街區(qū)串聯(lián)激活起來。據(jù)了解，在地鐵建設(shè)和運(yùn)營賽道上，青島成為十年來全國地鐵發(fā)展最快的城市之一。2010年，青島地鐵首條線路開工建設(shè)。2015年年底，3號線北段開通，成為全省首條運(yùn)營線路。此后6年，青島地鐵每年都有新線或新段開通。到2021年年底，跨海地鐵1號線全線開通，青島地鐵運(yùn)營線路達(dá)到6條，運(yùn)營里程284公里，線網(wǎng)規(guī)模位列全國第十，北方城市第二?！扒鄭u已位列TOD城市戰(zhàn)略第一方陣?！敝鞎员治霰硎荆壳扒鄭u市已開展《市TOD綜合開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃》《軌道交通土地資源開發(fā)利用專項規(guī)劃》《中心城區(qū)地下空間綜合利用專項規(guī)劃》等頂層規(guī)劃編制，明確了“三級四類”開發(fā)模式，建立了“21+N”重點(diǎn)項目庫，形成了地鐵集團(tuán)、區(qū)市平臺、頂級策劃、龍頭開發(fā)、央企施工“五位一體”的聯(lián)合開發(fā)體系，覆蓋一級土地整理+二級項目開發(fā)+三級項目運(yùn)營“三級聯(lián)動”全生命周期，以市場化運(yùn)作保障項目高質(zhì)量建成。2022年青島地鐵將開發(fā)多個地鐵沿線TOD項目，其中，觀海地項目和公園里項目、市北區(qū)人工智能產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)項目、南島項目、青島北站交通商務(wù)區(qū)項目等多個項目正加快推進(jìn)。對此，青島地鐵集團(tuán)黨委書記、董事長張建剛表示，“十四五”期間，集團(tuán)提出TOD開發(fā)一千億，21個重點(diǎn)項目計劃三年內(nèi)全部啟動。通過三年攻堅行動，加快構(gòu)建安全、便捷、高效、綠色的城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)體系，建設(shè)“軌道上的青島”。

▲青島北客站東西廣場周邊地下空間項目效果示意圖

“推動青島全域TOD戰(zhàn)略布局，建設(shè)集約高效的城市發(fā)展模式?！鼻鄭u青鐵置業(yè)發(fā)展有限公司董事長朱力表示，通過完善TOD綜合開發(fā)頂層設(shè)計體系、打造TOD綜合開發(fā)運(yùn)作體系、構(gòu)建TOD重點(diǎn)項目推進(jìn)體系，基本實(shí)現(xiàn)青島全域TOD戰(zhàn)略布局。據(jù)介紹，目前青鐵置業(yè)通過對全市13條線路、503公里、266個站點(diǎn)進(jìn)行全面梳理，確定可改造用地113平方公里、TOD綜合開發(fā)重要站點(diǎn)106處，篩選出重點(diǎn)TOD項目21個，儲備TOD項目60余個。到2024年，青鐵置業(yè)計劃向各類市場主體提供至少21個TOD項目的規(guī)劃設(shè)計，超過600萬平方米的物業(yè)開發(fā)建設(shè)體量，至少30個商業(yè)項目的運(yùn)營以及超過100萬平方米的產(chǎn)業(yè)承載空間等業(yè)務(wù)機(jī)會。

眼下，一個多業(yè)態(tài)、總消費(fèi)、廣渠道的新型商業(yè)模式正在“破陣出圈”。“十四五”期間，青島地鐵將與頭部零售商合作開辦精品生活超市11家、社區(qū)超市80家，規(guī)模超市市場占有率達(dá)到10%以上；到2031年底，開辦精品超市將達(dá)19家，社區(qū)超市達(dá)200家，形成青島七區(qū)三市的完整業(yè)務(wù)布局。同時，適時啟動物流中心建設(shè)研究工作，計劃物流中心占地面積20畝，建設(shè)使用面積10000平米，計劃于2024年投入使用，為青鐵商業(yè)便利店、零售商業(yè)等業(yè)態(tài)提供供應(yīng)鏈生產(chǎn)與配送。青島地鐵集團(tuán)總經(jīng)理助理、青鐵商業(yè)公司董事長李曉杰對此充滿信心：“通過市場化拓展渠道、地鐵百萬客流場景、雙方APP等線上渠道，賦能合資公司，在短周期內(nèi)加速形成本土規(guī)模效應(yīng)，擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性物業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)作?！?/p>

可以預(yù)見，更多的“地鐵新城”在青島將浮出水面。立足“打造10分鐘宜居宜業(yè)活力圈”理念，青島地鐵立足把每一個TOD項目都打造成“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”高度融合的微型城市體系，建成“地鐵新城”。在此過程中，TOD正牽引著青島走進(jìn)一個新的時代，不斷開拓著城市空間，刷新著城市面貌與格局，編織著新的夢想與精彩。

青島財經(jīng)日報/首頁新聞記者　李雯

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