6月作為2022年半年度收官之月，各大樓盤(pán)動(dòng)作頻頻，銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)密集砸來(lái)，各大房企都在為“半年度業(yè)績(jī)”發(fā)力。此外，限購(gòu)放松、限時(shí)激勵(lì)的契稅補(bǔ)貼、公積金額度提升等寬松政策也刺激了部分購(gòu)房者入市，市場(chǎng)層面出現(xiàn)了一定復(fù)蘇的跡象，6月月度簽約量爆了。超2.9萬(wàn)套、354萬(wàn)㎡，創(chuàng)下最高記錄，超越了過(guò)去幾年的成交天花板。然而，市場(chǎng)真的火爆到如此程度了嗎？

成交量環(huán)比跳漲背后疑惑重重

據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月新建商品房成交29238套，成交總面積362.28萬(wàn)㎡，成交總金額521.8億，創(chuàng)造了單月歷史。環(huán)比5月分別上漲147%，166%和183%；同比去年分別上漲110%，130%和109%。

梳理數(shù)據(jù)，會(huì)發(fā)現(xiàn)6月份的商品房成交套數(shù)占整個(gè)上半年的42.7%，6月單月住宅成交套數(shù)占上半年的37.7%。但仔細(xì)看6月份的相關(guān)榜單，疑惑重重。

在商品住宅榜單中，除了大云谷金茂府曾經(jīng)登上1-5月份的住宅銷(xiāo)售top10以外，其余的項(xiàng)目全部為新增項(xiàng)目。榜單樓盤(pán)中，瑞源名嘉荷府曾經(jīng)于6月18日加推288套房源，名嘉荷府在6月突然上榜屬于集中開(kāi)盤(pán)導(dǎo)致，且數(shù)據(jù)的真實(shí)性已經(jīng)核實(shí)。除名嘉荷府和大云谷金茂府外，其余項(xiàng)目的上榜，則存在一定的疑惑。

6月份的商辦榜單也有幾個(gè)生面孔。1-5月份沒(méi)有上榜商辦銷(xiāo)售top10（門(mén)檻為2.67億元） 的上實(shí)中心突然多了24億元的簽約額，融創(chuàng)中心的商辦產(chǎn)品前5個(gè)月銷(xiāo)售金額僅為7.09億元，但是6月份突然增加到了18.39億元，融創(chuàng)阿朵小鎮(zhèn)商辦產(chǎn)品前5個(gè)月銷(xiāo)售金額僅為5.25億元，但是6月份突然增加到了10億元。榜單中7-10名的東方海景、靈犀灣、海信國(guó)際中心、青島科技創(chuàng)新園也均沒(méi)有上榜1-5月份商辦銷(xiāo)售top10。然而，因?yàn)樯剔k項(xiàng)目可能涉及談判周期長(zhǎng)以及大宗簽約，但是按照經(jīng)驗(yàn)，住宅的簽約周期一般案場(chǎng)會(huì)限定明確且較短，除非集中開(kāi)盤(pán)，否則很少爆發(fā)短期內(nèi)集中簽約的情況。

數(shù)據(jù)世界和現(xiàn)實(shí)世界還是有參差的

6月青島新房的網(wǎng)簽，簡(jiǎn)直是謎一樣。這次，連中介和銷(xiāo)售人員都不怎么吆喝，可是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)就這么呼呼的上來(lái)了。6月份，青島的單月成交數(shù)據(jù)創(chuàng)新高了，但這個(gè)新高、這個(gè)熱度，是市場(chǎng)真實(shí)的體現(xiàn)嗎？

其實(shí)，從五月份青島成交數(shù)據(jù)反彈，就引起國(guó)內(nèi)一些行業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑。青島住宅實(shí)際成交多少？有業(yè)內(nèi)人士提供了一種估算方式。結(jié)論是青島6月份新建商品住宅實(shí)際成交量比統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)約少6000套。

由于市內(nèi)四區(qū)住宅成交數(shù)據(jù)相對(duì)準(zhǔn)確。并且在當(dāng)下市場(chǎng)低迷的時(shí)候，市內(nèi)四區(qū)會(huì)率先復(fù)蘇，所以6月環(huán)比成交反彈幅度應(yīng)比其他區(qū)市大。按照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，市內(nèi)四區(qū)6月新建商品住宅成交1262套，環(huán)比漲幅46%，而外圍其他區(qū)市環(huán)比漲幅高達(dá)244%以上，顯然不合理。如果我們以市內(nèi)四區(qū)的環(huán)比增幅46%為上限，估算其它區(qū)域，也就8880套，全市6月估計(jì)成交1萬(wàn)來(lái)套。比6月份住宅成交16078套，少了約6000套。

“6月奇跡”過(guò)后青島樓市值得期待

近期，青島樓市先后出臺(tái)了一系列政策提振樓市。限購(gòu)放松、主城區(qū)賣(mài)一可買(mǎi)一、契稅補(bǔ)貼、公積金額度提高……近一個(gè)月青島新房市場(chǎng)在政策刺激下，成交量直接沖上了“歷史新高”。業(yè)內(nèi)受訪(fǎng)時(shí)也表示，上半年青島新房市場(chǎng)表現(xiàn)的異常搶眼主要是在六月，也主要得益于限購(gòu)放松后，西海岸新區(qū)、城陽(yáng)區(qū)和膠州市等區(qū)域項(xiàng)目的集中網(wǎng)簽。

對(duì)于下半年青島樓市的走勢(shì)，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，雖然“六月奇跡”并不能代表青島新房市場(chǎng)的真實(shí)實(shí)力，我們都知道這種“異常高”的成交量很難一直維系下去，但不能不承認(rèn)青島本輪新政實(shí)實(shí)在在的釋放了一波購(gòu)買(mǎi)力，讓不少買(mǎi)房人再次擁有了“購(gòu)房資格”，刺激到了一些人買(mǎi)房欲望。雖然說(shuō)新政從出臺(tái)到傳導(dǎo)到市場(chǎng)成交還需要一定時(shí)間，但目前來(lái)看，這一輪新政的頒布是根據(jù)每個(gè)區(qū)市的情況，符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的舉措，是“因區(qū)施策”、“因需施策”的精準(zhǔn)放松，在這樣的大背景下，我們可以預(yù)期2022年青島樓市的＂下半場(chǎng)＂也將十分精彩。

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁(yè)新聞?dòng)浾?陳璐