9月8日，淄博市發(fā)布“以舊換新”省心購房活動后。9月10日下午，業(yè)內(nèi)傳出青島城陽綠地國科小鎮(zhèn)已經(jīng)從企業(yè)層面推動“以舊換新”活動。并曝光了部分置換細節(jié)。

青島市場首現(xiàn)以舊換新

9月10日下午，市民王先生提供新聞線索稱：“有中介在推綠地國科小鎮(zhèn)的房子，說可以以舊換新?！? 隨后，記者向業(yè)內(nèi)相關(guān)人士和綠地青島的一位負責人咨詢，證實該消息屬實。但由于信息出口不同，相關(guān)置換細節(jié)和操作細節(jié)存在一定差異。

9月12日，記者獲知，本次青島綠地國科小鎮(zhèn)的以舊換新政策暫定：

如果有意向買綠地國科的房子，并且手里有二手房要賣的，可以先看房，如果看好，先交5000意向金。綠地會找專業(yè)評估公司評估，價格以前三個月成交均價為參考（10年以上房齡且偏遠地區(qū)不要）接近年限和條件的可以先來看，然后在溝通，條件比較寬松，可協(xié)商。

確定可以回收，比如房子回收價格100萬，那你在綠地國科買的房子不能低于100萬，并且100萬全部交給綠地國科，剩下的可以貸款（以上政策都是暫定，而且有些條件可以相互協(xié)商，以最后成交為目的） 。

據(jù)悉，綠地國科小鎮(zhèn)的“以舊換新”屬于企業(yè)的市場行為。操作上更多依賴營銷手段。目前，市場反響不一。

“這個操作對我們來說，不是那么合適，我們在市南大堯有套老破小，差不多能賣到220萬。但是置換條件是10年，所以我們覺得雖然是個新鮮事兒，但跟我們的關(guān)系不是那么大?！笔忻裼谂吭诮邮懿稍L時表示：“能感覺到，最近政策比較多，開發(fā)商也比較急，但二手房不能實際賣掉的話，我們可能不會去再買。”

對此，市民劉軍（音）先生也認為，“這個是好辦法，但是限制挺多的。再就是，這個項目在城陽，對我來說，更想在市北這邊，靠單位近一些?！?/p>

對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，企業(yè)的“出發(fā)點還是不錯的，通過以舊換新，有機會促進二手房流通和一手房去庫存。不過新房項目產(chǎn)品力要過硬，不然可能購房者會打退堂鼓。畢竟以舊換新的最重要的工作，還是需要新房是有吸引力的。”

國內(nèi)已有城市項目試點

值得注意的是，在青島綠地國科小鎮(zhèn)“以舊換新”之前，南京、哈爾濱、濟南、淄博、泰安、威海等城市、項目都有推出“以舊換新”購房活動。

其中，2023年8月，濟南綠地瀾庭推出“舊房抵換新房”活動，此項活動主要是由開發(fā)商牽頭，項目合作方參與。以市場化操作為主，置換的舊房用于項目合作方的資金回收或者工抵。

9月7日，南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會發(fā)布《關(guān)于促進一二手房聯(lián)動支持“賣舊換新”住房改善需求的通知》，對“換新購”服務(wù)新模式進行了詳細說明。

具體來說：南京在“換新購”服務(wù)模式中，購房者與開發(fā)企業(yè)簽訂新建商品住房“放心買”認購協(xié)議，同時與經(jīng)紀機構(gòu)簽署二手房“優(yōu)先賣”協(xié)議。在新建商品住房“放心買”認購協(xié)議、二手房“優(yōu)先賣”協(xié)議中，約定30-90天時間周期內(nèi)，開發(fā)企業(yè)為購房者鎖定意向房源，經(jīng)紀機構(gòu)通過“優(yōu)先賣”服務(wù)，通過線上流量加推、經(jīng)紀人聚焦推廣等方式，縮短二手房售出周期。若二手房在約定時間內(nèi)售出，則購房者按約定流程辦理新建商品住房購買手續(xù);若二手房在約定時間內(nèi)未售出，則開發(fā)企業(yè)按約定退還新建商品住房認購金，購房者無需承擔違約風險。            

將“賣舊房與買新房”聯(lián)動綁定，南京模式與貝殼找房的“優(yōu)鮮賣”模式相仿。以加強居間，促進流通環(huán)節(jié)的效率來帶動以舊換新。

9月6日，淄博市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局指導房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會和房地產(chǎn)經(jīng)紀與評估協(xié)會聯(lián)合發(fā)起了“以舊換新”省心購房活動，首批12家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代表簽署合作協(xié)議。結(jié)合之前8月28日，房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會、房地產(chǎn)經(jīng)紀與評估協(xié)會聯(lián)合發(fā)出的“以舊換新”省心購房倡議書：“凡在城區(qū)內(nèi)具有出售自有存量住房，購買新房意愿的群眾，均可享受‘以舊換新’省心購服務(wù)，優(yōu)先鎖定新房房源，同步出售自有存量住房，提升置換效率、兜底置換風險?！?/p>

不難看出，淄博模式與其他城市的區(qū)別在于，在交易模式是有兜底機制。但據(jù)采訪，目前淄博沒有就兜底的進一步細則給出最新說明。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄在采訪中表示：“以舊換新在市場上并不是首次出現(xiàn)。就綠地而言也不是首次采用，今年7月份哈爾濱的綠地一項目就推出過‘老房免費換新房’的營銷活動。從城市來看淄博也在此前推出購房可‘以舊換新’政策，南京也隨后推出了‘換新購’服務(wù)。首先，值得肯定的是這是一種創(chuàng)新性舉措，對促進一二手房流通，提升市場活躍度有著一定的積極意義?！?/p>

未來市場效果有待考察

當前來看，在多城落實“認房不認貸”政策后，很多改善性客戶為了實現(xiàn)“賣一買一”，享受首套房的低首付低利率，紛紛將手上房源掛出，但是變首套之路卻并不是那么順利。

基于這樣的現(xiàn)狀，陳霄指出：“部分城市部分開發(fā)商推出這樣的以舊換新活動，旨在促進房源流通，打通一二手房市場。其次，就開發(fā)商本身而言，綠地本身現(xiàn)金流緊張，這對于換購綠地新房項目的購房者來說確實可能隱含著一定的風險性。但是無論如何，以舊換新對于提升市場活躍度、提升置換效率等都不失為是一個有利的舉措，是當前市場環(huán)境的一種新趨勢和新現(xiàn)象，值得其他城市或房企去嘗試。”

著名房地產(chǎn)人張則濤認為，雖然青島七八月份的一手住宅成交量極低，但二手住宅月度成交在四千多套，成交量處于月度中等水平，沒有變得有價無市，市場有一個二手房可以成交的價格水平在。他說：“這就有個市場透明度的問題，由第三方中介機構(gòu)評估，評估價格高于還是等于市場價格，如果等于，客戶自己就能在二手房市場成交，拿著現(xiàn)金買房。如果高于，開發(fā)商就會有損失。”

張則濤特別提到，“這種類似以物易物的交易，是我拿幾個香蕉換你幾個蘋果。交易過程中，開發(fā)商承擔了隱性成本甚至風險。在客戶購買一手房時，一手房的定價會不會以虛高的方式來平衡成本？也許，真有人想折價盡快拋售二手房，換新房，這樣的人比較適合；或者開發(fā)商就想折價銷售，所以這個模式能不能讓銷量跑得起來還要看市場效果。”

青島財經(jīng)日報/首頁新聞 記者 趙彭

責任編輯：崔現(xiàn)香