在房地產(chǎn)市場銷售出現(xiàn)好轉的同時，房價也表現(xiàn)出了一些積極的信號。

10月19日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了9月70個大中城市的房價指數(shù)，與過去幾個月的情況類似，房價下跌為主的情況并未改變。這也反映出房地產(chǎn)市場仍然處在深度調(diào)整中。

但一線城市的房價表現(xiàn)較為積極，成為70城中不多的亮點。今年9月，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.2%轉為持平，二手住宅銷售價格環(huán)比連續(xù)4個月下降后首次轉漲，漲幅為0.2%。

2023年8月末，央行、金融監(jiān)管總局分別推出“認房不認貸”、首套房存量貸款利率下調(diào)、差別化住房信貸等政策。9月20日，廣州解除多個區(qū)域的限購政策，成為首個松綁“限購令”的一線城市。

分析人士認為，與二三線城市相比，一線城市的樓市政策門檻相對較高，此次政策調(diào)整帶來的刺激力度也更大。但一線城市的房價升溫，能否對二三線城市帶來同樣的“示范效應”？仍需進一步觀察。

京滬上漲，廣深下跌

自今年3月出現(xiàn)短暫的“小陽春”后，房地產(chǎn)市場就再度進入深度調(diào)整中。到9月，“認房不認貸”政策開始起效，房企也借助“金九銀十”進行大力促銷，市場終于有所好轉。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年9月，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積、施工面積、商品房銷售面積、商品房銷售額等指標都出現(xiàn)環(huán)比增長。其中，銷售面積和銷售額的增幅分別達到47.0%和41.6%。

但這些樂觀的信號尚未傳遞到當月的房價上。9月，70個大中城市中，仍有54個城市的新房價格環(huán)比下跌，數(shù)量為年內(nèi)最高；二手房價格環(huán)比下跌的城市則達到65個。總體來看，房價下降仍是當下的主流。

某大型上市房企相關負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，為利用政策窗口，抓緊出貨，開發(fā)商普遍推出了價格優(yōu)惠措施，從而使新房成交均價有所下降。

二手房方面，根據(jù)多家機構的統(tǒng)計，業(yè)主的掛牌價普遍有所松動，議價空間也在加大。在很多賣一買一的“連環(huán)單”中，業(yè)主為縮短交易周期往往會低價出售現(xiàn)有的房屋。

一線城市是為數(shù)不多的亮點。9月，四個一線城市新房價格環(huán)比止跌、二手房價格由跌轉漲。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師沈赟在解讀中也表示，一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比“穩(wěn)中微漲”。

具體而言，京滬兩地反彈明顯，無論是新房還是二手房價格漲幅，均占據(jù)70大中城市的前兩位。廣深二城的新房價格繼續(xù)環(huán)比下跌，廣州的二手房價格環(huán)比下跌，深圳二手房則環(huán)比持平。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，京滬此前“認房又認貸”實施嚴格，8月底9月初實施“認房不認貸”以后，釋放的需求潛力比較大，特別是京滬老舊二手住房多，改善型需求潛力大，京滬機關國企高校事業(yè)單位比較多，有效的剛需基礎也比廣深大。

值得注意的是，在當前一線城市的成交結構中，二手房已經(jīng)占據(jù)主流。分析人士認為，一線城市二手房價格漲幅相對較大，更能反映出一線城市的市場表現(xiàn)相對較好。

市場預期改善

過去，房地產(chǎn)市場經(jīng)常表現(xiàn)出板塊輪動效應，即在上漲周期中，一線城市往往率先升溫，二三線城市依次跟進。在下跌周期中，這種輪動同樣存在。

那么，在經(jīng)過長期的深度調(diào)整后，此輪一線城市的升溫，能否產(chǎn)生同樣的帶動作用？

前述房企人士表示，近些年來，隨著城鎮(zhèn)化進入新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場的分化局面越來越明顯。熱點一二線城市、區(qū)域中心城市有著更強的人口、產(chǎn)業(yè)支撐，房地產(chǎn)市場也更具潛力；非核心城市的支撐點則相對較弱，若無棚戶區(qū)改造等政策支持，其房地產(chǎn)市場的后續(xù)動力相對不足。

他表示，近年來，大中型房企傾向于從三四線城市撤離，轉而向“高能級”城市布局，正是基于這一考量。

他認為，在這種情況下，一線城市樓市的升溫，很難像過去一樣通過溢出效應對周邊區(qū)域產(chǎn)生帶動。但就整體市場而言，對預期的改善仍然有所幫助。

目前來看，市場預期的確有所好轉。易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進表示，當前房價指數(shù)呈現(xiàn)了“跌幅態(tài)勢已經(jīng)遏制、一線城市率先復蘇、其他城市仍需努力”的特征，這也意味著房價指數(shù)最悲觀的時刻開始過去。

李宇嘉也指出，一線城市止跌企穩(wěn)對于穩(wěn)定后續(xù)的房價有積極效果，杭州、寧波、成都、西安、長沙等基本面比較健康的熱點二線城市也有了企穩(wěn)的跡象。

對于今年第四季度的政策方向，國家統(tǒng)計局相關負責人在10月18日的新聞發(fā)布會上指出，房地產(chǎn)優(yōu)化政策的作用正在持續(xù)釋放，有積極的效應。但政策的發(fā)揮需要一個過程，“畢竟房地產(chǎn)總體上處在一個調(diào)整階段，所以后期還是要抓好政策的落實。”

分析人士普遍認為，當前的市場復蘇勢頭仍然較弱，加碼調(diào)控政策將是四季度的常態(tài)，這也有助于維護來之不易的信心。加之房地產(chǎn)企業(yè)沖擊年度業(yè)績，預計第四季度，市場的供需兩端均將出現(xiàn)回暖，房地產(chǎn)市場也有望短暫升溫。

但在市場整體預期反轉之前，房價的回升仍然需要過程。李宇嘉還表示，城市分化是大趨勢，隨著政策寬松，未來少數(shù)熱點城市或核心區(qū)域穩(wěn)定，而其他城市下跌，這可能是常態(tài)。

來源：21世紀經(jīng)濟報道記者 張敏 北京報道

責任編輯：李賽男