處在轉(zhuǎn)型期和調(diào)整期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，繼續(xù)深度盤整。

在銷售端，由于預(yù)期不佳，2023年以來(lái)，全國(guó)商品房銷售面積繼續(xù)保持同比負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)。進(jìn)入下半年，商品房銷售額增速也由正轉(zhuǎn)負(fù)。

同期，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。房屋新開工面積、施工面積也均低于去年同期。在“保交樓”政策下，竣工面積則保持不錯(cuò)的增幅。

房企到位資金的降幅也不斷擴(kuò)大，反映出行業(yè)的流動(dòng)性仍然不佳。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)，到10月，這種基本面仍未改變。其中，前10月房地產(chǎn)投資的下降幅度已經(jīng)擴(kuò)大至9.3%，與同期2.9%的固定資產(chǎn)投資增速形成鮮明對(duì)比。

在當(dāng)日的新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟(jì)師、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)劉愛華表示，“房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于轉(zhuǎn)型期的調(diào)整中”。這也是統(tǒng)計(jì)局相關(guān)負(fù)責(zé)人連續(xù)兩個(gè)月提到“轉(zhuǎn)型”“調(diào)整”。

這也意味著，監(jiān)管部門對(duì)于當(dāng)前的市場(chǎng)狀態(tài)已有清晰的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也早有準(zhǔn)備。近期，政策端繼續(xù)發(fā)力，各地進(jìn)一步放松限制性政策，金融機(jī)構(gòu)也為行業(yè)注入更多流動(dòng)性。從一些蛛絲馬跡來(lái)看，部分指標(biāo)邊際改善的跡象已經(jīng)出現(xiàn)。

“金九銀十”褪色

作為市場(chǎng)景氣程度最直觀的指標(biāo)，今年的市場(chǎng)銷售并不樂觀。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，1—10月份，全國(guó)商品房銷售面積9.26億平方米，同比下降7.8%；商品房銷售額9.72萬(wàn)億元，同比下降4.9%。兩者均創(chuàng)年內(nèi)最大降幅。

作為傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季的“金九銀十”，表現(xiàn)同樣不佳。9月和10月，全國(guó)商品房銷售面積有著近兩成的同比降幅。與今年前幾個(gè)月相比，也明顯不及3月和6月的水平。

分析人士認(rèn)為，政策邊際效應(yīng)遞減、國(guó)慶長(zhǎng)假、供應(yīng)增加導(dǎo)致交易周期變長(zhǎng)，都是影響銷售的因素。但最重要的原因在于，需求端的預(yù)期并未真正改善，從而導(dǎo)致短期市場(chǎng)修復(fù)持續(xù)性略顯不足。

北京某房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，自今年8月末推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策后，北京市場(chǎng)僅在9月上半月出現(xiàn)了升溫行情，隨后又回歸平靜。該人士表示，10月以來(lái)，公司旗下項(xiàng)目的咨詢量、到訪量、帶看量等指標(biāo)均表現(xiàn)不佳。

他認(rèn)為，購(gòu)房者的預(yù)期不明朗，是導(dǎo)致市場(chǎng)交易冷淡的主因。主要表現(xiàn)為，從到訪到成交的轉(zhuǎn)化率偏低。部分購(gòu)房者有支付能力，但對(duì)收入、房?jī)r(jià)的預(yù)期不高，使其決策周期變長(zhǎng)，出手意愿減弱。

這種情況已在今年反復(fù)出現(xiàn)。

這也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存繼續(xù)提升。截至今年10月末，全國(guó)商品房待售面積6.48億平方米，同比增長(zhǎng)18.1%，連續(xù)26個(gè)月保持增長(zhǎng)。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)19.7%。

銷售下滑也令房企的資金鏈繼續(xù)承壓。今年前10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金10.73萬(wàn)億元，同比下降13.8%，降幅為年內(nèi)最高。其中，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

在供應(yīng)端，企業(yè)投資的積極性仍然不高。今年1—10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資9.59萬(wàn)億元，同比下降9.3%。同期，房屋施工面積下降7.3%，新開工面積下降23.2%。

在各地推進(jìn)保交樓的政策下，前10月房屋竣工面積同比增長(zhǎng)19.0%，成為為數(shù)不多保持正增長(zhǎng)的指標(biāo)。

市場(chǎng)繼續(xù)“爬坡”

事實(shí)上，雖然市場(chǎng)走勢(shì)不斷出現(xiàn)波動(dòng)，但政策層面的支持從未中斷。

今年以來(lái)，各級(jí)監(jiān)管部門在出臺(tái)穩(wěn)樓市政策時(shí)，繼續(xù)保持著較高的頻次。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年9月，各級(jí)監(jiān)管部門共出臺(tái)穩(wěn)樓市政策175次，創(chuàng)單月新高。10月雖有國(guó)慶長(zhǎng)假影響，仍有90項(xiàng)穩(wěn)樓市政策出臺(tái)。

這些政策已經(jīng)起到潛移默化的效果。劉愛華在新聞發(fā)布會(huì)上指出，“從10月份當(dāng)月情況看，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售額等指標(biāo)出現(xiàn)了一定的邊際改善跡象?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，10月單月，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售額的降幅明顯收窄。

10月底召開的中央金融工作會(huì)議指出，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

隨后，央行、住建部等四部門召集部分房企座談，了解行業(yè)資金狀況和企業(yè)融資需求。隨著部分房企成功發(fā)行債券，助力房地產(chǎn)融資的“第二支箭”繼續(xù)推進(jìn)。

雖然這些舉措無(wú)法立竿見影地改善行業(yè)流動(dòng)性，但股市和債市均作出了積極的反應(yīng)。分析人士認(rèn)為，現(xiàn)階段，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)注入流動(dòng)性，是“促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)”的應(yīng)有之義。其中，“第二支箭”的擴(kuò)容，則有利于民營(yíng)房企的融資。

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，促銷售、去庫(kù)存仍是現(xiàn)階段的第一要?jiǎng)?wù)。

10月末，萬(wàn)科推出位于北京市通州區(qū)的剛需項(xiàng)目東廬，這是近四年來(lái)萬(wàn)科在北京的首個(gè)住宅項(xiàng)目。公司希望借此改善北京萬(wàn)科的現(xiàn)金流，并刷新在北京樓市的存在感。11月10日，項(xiàng)目領(lǐng)取預(yù)售證，含8棟住宅樓，260套房屋。

分析人士認(rèn)為，臨近年末，出于沖擊業(yè)績(jī)的需求，開發(fā)商將加大推盤力度，這不僅有助于去庫(kù)存，也有利于促進(jìn)需求的釋放。按照慣例，年末是房地產(chǎn)銷售的另一個(gè)高點(diǎn)，往往會(huì)出現(xiàn)翹尾行情。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，從趨勢(shì)來(lái)看，一方面，臨近年末，企業(yè)或?qū)⒓涌祉?xiàng)目推盤節(jié)奏、加大營(yíng)銷力度，進(jìn)而促進(jìn)部分需求釋放；另一方面，核心城市二手房銷售保持恢復(fù)情況下，有望帶動(dòng)新房市場(chǎng)活躍度提升，疊加當(dāng)前相對(duì)寬松的政策環(huán)境及去年低基數(shù)效應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)。

（記者  張敏）

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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