8月23日，在國務(wù)院新聞辦公室舉行“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機制，北京、上海、青島等22個城市目前正開展試點。

對于已建成的住宅來說，既然已經(jīng)繳納過住宅專項維修基金，為什么又要推行“房屋養(yǎng)老金”呢？記者就此采訪了部分房地產(chǎn)業(yè)界專家。

僅靠住宅專項維修資金已難以滿足需求

據(jù)悉，我國在2004年將住宅專項維修資金列為辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時必須繳納的費用，但當(dāng)時商品房和經(jīng)濟適用房的價格較低，住宅專項維修資金繳存基數(shù)也偏低，因此目前，部分小區(qū)余額已不足1/3。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的資料顯示，預(yù)計到2040年前后，將有近80%的房屋“進入設(shè)計使用年限的中后期”，這些房屋普遍存在墻體結(jié)構(gòu)安全隱患、屋面滲漏、外墻脫落、設(shè)施設(shè)備老化等問題。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為：“當(dāng)前我國針對房屋公共部位、公用設(shè)施設(shè)備的維護和改造主要使用的是住宅專項維修資金，由于住宅專項維修資金一般來源于業(yè)主自行繳納，整體資金體量有限，而我國房地產(chǎn)市場逐漸進入存量時代，截至2022年底，中國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年的房屋占比接近20%，需要維護、改造的老舊房屋占比快速提升，僅依靠住宅專項維修資金已經(jīng)難以滿足小區(qū)維護改造需求，亟需增量資金入場?！?/p>

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進認(rèn)為：“對于房屋的全生命周期演變規(guī)律來說，房屋本身具有建筑的基本屬性和規(guī)律，其本身有折舊和損耗的概念。隨著居住和使用時間的增強，自然發(fā)現(xiàn)建筑質(zhì)量下降和居住隱患的出現(xiàn)，甚至?xí)a(chǎn)生危機人身和財產(chǎn)安全問題。此類問題迫切要求大家關(guān)注房屋的全生命周期管理，迫切需要有系統(tǒng)的政策支持。其中解決資金問題非常關(guān)鍵，尤其是政府建立公共賬戶也是非常關(guān)鍵的?！?/p>

有數(shù)據(jù)顯示，2019年底，住宅專項維修基金在山東的提取率只有3.3%。能夠看出，住宅專項維修基金存在使用不足的問題。對此，房天下新房山東兼青島總經(jīng)理紀(jì)禮剛分析說：“動用住宅專項維修資金要求2/3以上業(yè)主參加、過半數(shù)同意，這個要求限制性較大，程序也很繁瑣，所以專項維修資金的提取率并不高。”

房屋養(yǎng)老金的資金從哪里來？

據(jù)悉，房屋養(yǎng)老金制度的核心在于為房屋體檢、維修、保險提供資金保障。通過設(shè)立專門的賬戶，將公共維修基金、土地出讓金、財政獎補等多種資金來源納入其中，形成多元化的資金籌集機制。同時，鼓勵商業(yè)性房屋養(yǎng)老金的發(fā)展，引入專業(yè)投資機構(gòu)提升資金收益率，為老舊小區(qū)改造提供持續(xù)的資金支持。

對此，陳文靜表示：“整體來看，試點節(jié)奏明顯加快。針對房屋養(yǎng)老金，住建部提出試點的重點就是把公共賬戶建立起來，而公共賬戶的資金來源也成為各界關(guān)注的重點，按一定比例計提項目土地出讓金、維修資金的增值收益、財政補貼、創(chuàng)設(shè)配套金融產(chǎn)品等或是重要探索方向?！?/p>

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，房屋養(yǎng)老金第一支柱是公共維修基金，由全體業(yè)主在購買新房時歸集和共同所有，進入個人賬戶；第二支柱類似企業(yè)年金，比如一定比例的土地出讓金、財政獎補，公共維修資金增值收益、公積金增值收益等進入公共賬戶；第三支柱應(yīng)該是商業(yè)性質(zhì)房屋養(yǎng)老金，包括房屋綜合安全保險以及商業(yè)性房屋養(yǎng)老補充等。

青島財經(jīng)日報/首頁新聞 記者 趙彭

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